Les contraintes de délai

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Les contraintes de délai

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
– Évaluation environnementale et permis de construire. – La question s'est longtemps posée de savoir si un dossier de demande de permis de construire devait intégrer de manière systématique l'évaluation environnementale réalisée. Deux solutions étaient envisageables :
  • la première consistait à appliquer strictement le principe d'indépendance des législations (en l'occurrence d'urbanisme et d'environnement), en prévoyant l'intégration de cette évaluation au dossier de demande de permis de construire dès lors que les dispositions de Code de l'environnement étaient applicables aux projets soumis à autorisation d'urbanisme2161 ;
  • la seconde consistait à considérer que, dès lors que le projet soumis à permis de construire était également soumis à autorisation environnementale (sans que cela ne s'impose en matière d'urbanisme)2162, l'étude d'impact devait être jointe à la demande.
La rédaction actuelle de l'article R. 431-16 du Code de l'urbanisme impose aujourd'hui que soit jointe au dossier d'instruction de la demande de permis de construire l'étude d'impact ou la décision de l'autorité chargée de l'examen au cas par cas dispensant le projet d'évaluation environnementale. Et même si la nouvelle rédaction laissait encore un peu de place à l'interprétation2163, le Conseil d'État est venu, par deux décisions, confirmer le principe d'inclusion de l'étude d'impact dans le dossier d'instruction du permis de construire2164.
– Conséquences sur les délais. – La réalisation de cette étude d'impact peut se révéler particulièrement longue et s'étire généralement sur plus d'une année2165. Dès lors, cette durée d'instruction impacte nécessairement le délai de réalisation de la vente2166, et il faut ajouter à cela les délais propres à l'instruction du dossier de permis de construire qui ne pourra donc être complété qu'une fois l'avis de l'autorité environnementale délivré.
Si l'on part du principe que la vente sera soumise à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ou d'aménager, et que l'instruction de la demande nécessite que l'évaluation environnementale soit établie, un délai de vingt-quatre mois semble alors le minimum entre la signature de la promesse de vente et de l'acte de vente emportant transfert de propriété et paiement du prix par l'acquéreur. Dès lors, et dans l'hypothèse où le vendeur serait une personne physique, seule une promesse de vente par acte authentique pourra être régularisée, et celle-ci devra également prévoir le versement par le maître d'ouvrage acquéreur d'une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente. Le tout à peine de nullité des conventions2167.
– Le problème de la maîtrise du temps. – Si l'encadrement dans le temps d'une condition suspensive d'obtention d'une autorisation d'urbanisme peut être assez aisé à réaliser, il en va tout autrement si le projet nécessite une évaluation environnementale. L'intervention du notaire dans la conception d'un processus contractuel entre propriétaire et maître de l'ouvrage devient donc essentielle afin de bâtir un lien suffisamment solide pour éviter une rupture unilatérale du contrat, mais également suffisamment souple pour pouvoir s'adapter au caractère incertain des délais.
En fonction du contenu de l'étude d'impact à réaliser, il faut dans un premier temps être en mesure de déterminer une durée prévisionnelle de celle-ci. Par exemple, si cette étude doit contenir un volet relatif à des espèces protégées présentes sur le site, des relevés devront être effectués chaque saison. Par conséquent dans un tel cas, la durée de l'étude ne saurait être inférieure à un an. Cela signifie donc que le dossier complet de permis de construire ne pourra pas être déposé avant la fin de ce délai.
La promesse de vente régularisée entre le propriétaire et le maître de l'ouvrage devra donc, dans la mesure du possible, établir le contenu prévisionnel de l'évaluation environnementale. Pour cela, un certain nombre d'éléments devront avoir été recueillis par le maître d'ouvrage dès avant la signature de la promesse de vente afin de pouvoir donner une réelle visibilité à son projet.
Selon nous, la promesse de vente devra également comprendre une clause de revoyure devant permettre une éventuelle renégociation pour le cas où les conclusions de l'étude environnementale viendraient compromettre l'économie générale de l'opération envisagée par le maître d'ouvrage.
En effet, si les conclusions de l'étude d'impact conduisent l'autorité environnementale à établir des prescriptions qui empêcheront la délivrance du permis de construire envisagé par le maître d'ouvrage, il faut selon nous laisser la possibilité aux parties :
  • soit de mettre fin purement et simplement à leurs engagements respectifs, pour, d'une part, éviter au maître de l'ouvrage de déposer une demande de permis de construire dont il sait par avance qu'elle ne pourra prospérer et, d'autre part, permettre au propriétaire de retrouver la libre disposition du bien objet de la vente ;
  • soit de renégocier les termes du contrat afin de permettre au maître de l'ouvrage de retrouver un équilibre économique par suite de la redéfinition à la baisse de son projet imposée par l'autorité environnementale.
Et enfin, cette nouvelle négociation, dans le cas de la poursuite du contrat, devra également fixer une nouvelle computation des délais pour permettre d'établir avec plus de certitude dorénavant la date de l'acte de vente.

Proposition de clause relative à l'évaluation environnementale devant figurer dans un avant-contrat de vente

Condition suspensive relative à l'évaluation environnementale du projet de l'acquéreur.
Le projet que l'acquéreur (le bénéficiaire) entend développer sur l'assiette foncière objet des présentes est soumis, compte tenu de son importance, à l'établissement préalable à la constitution du dossier de demande de permis de construire (ou d'aménager), d'une évaluation environnementale, telle que définie par les articles L. 122-1 à L. 122-14 du Code de l'environnement.
Cette évaluation devra être réalisée dans le délai de .… mois (à définir selon l'ampleur de l'évaluation environnementale à réaliser) à compter des présentes.
La réalisation de cette évaluation environnementale ne devra pas imposer à l'acquéreur (le bénéficiaire) une réduction de la surface de plancher ou de l'emprise au sol des constructions envisagées, ou l'exécution de mesures de compensation, susceptibles de remettre en cause l'équilibre économique de l'opération.
L'acquéreur (bénéficiaire) s'engage à débuter les opérations relatives à la réalisation de cette évaluation environnementale dans le délai de .… semaines à compter de ce jour.
Une fois cette évaluation établie, l'acquéreur (bénéficiaire) devra en communiquer les conclusions au vendeur (promettant) et, le cas échéant, justifier de leur incompatibilité avec le projet envisagé.
Dans un tel cas, la condition ne sera pas réalisée ; l'acquéreur (bénéficiaire) sera dispensé de déposer sa demande de permis de construire et les présentes conventions seront caduques.

Proposition de clause relative à l'étude au cas par cas du dossier

Condition suspensive relative à l'étude cas par cas.
Le projet que l'acquéreur (le bénéficiaire) entend développer sur l'assiette foncière objet des présentes est soumis, compte tenu de son importance, à l'établissement préalable à la constitution du dossier de demande de permis de construire (ou d'aménager), d'une étude au cas par cas prévue par l'article R. 122-3-1 du Code de l'environnement, dont les conclusions pourront :
  • signifier que l'opération ne sera pas soumise à évaluation environnementale ;
  • ou au contraire signifier que l'opération envisagée sera soumise à l'évaluation environnementale, telle que définie par les articles L. 122-1 à L. 122-14 du Code de l'environnement.
Pour le cas où l'arrêté préfectoral signifierait la dispense d'évaluation environnementale, l'acquéreur (bénéficiaire) s'engage à déposer la demande de permis de construire (ou d'aménager le cas échéant) dans le délai de .… semaines suivant la notification de la décision de l'autorité compétente.
Pour le cas où l'arrêté préfectoral prescrirait l'établissement d'une évaluation environnementale :
La réalisation de cette évaluation environnementale ne devra pas imposer à l'acquéreur (le bénéficiaire) une réduction de la surface de plancher ou de l'emprise au sol des constructions envisagées, ou l'exécution de mesures de compensation, susceptibles de remettre en cause l'équilibre économique de l'opération.
L'acquéreur (bénéficiaire) s'engage à débuter les opérations relatives à la réalisation de cette évaluation environnementale dans le délai de .… semaines à compter de la notification de l'arrêté préfectoral imposant la réalisation de cette évaluation.
Une fois cette évaluation établie, l'acquéreur (bénéficiaire) devra en communiquer les conclusions au vendeur (promettant) et, le cas échéant, justifier de leur incompatibilité avec le projet envisagé.
Dans un tel cas, la condition ne sera pas réalisée ; l'acquéreur (bénéficiaire) sera dispensé de déposer sa demande de permis de construire et les présentes conventions seront caduques.

Proposition de clause de revoyure devant figurer dans l'avant-contrat de vente immobilière

Les conclusions de l'évaluation environnementale devront, avant tout dépôt de la demande de permis de construire (d'aménager), être notifiées au vendeur (promettant).
Cette notification sera faite par lettre recommandée au domicile élu par le vendeur (promettant), et l'acquéreur (bénéficiaire) devra également indiquer si ces conclusions lui permettent de déposer une demande d'autorisation d'urbanisme conforme aux conditions qui seront convenues aux termes des présentes et en constituant également une condition suspensive.
Dans l'affirmative, il devra alors procéder au dépôt de la demande d'autorisation d'urbanisme dans les délais convenus aux termes des présentes.
Dans le cas contraire, deux possibilités seront alors ouvertes à l'acquéreur (bénéficiaire) :
  • soit les conclusions de l'évaluation environnementale sont de nature à rendre impossible la délivrance de l'autorisation d'urbanisme prévue ; les présentes conventions seront caduques et le bénéficiaire (acquéreur) sera dispensé de procéder au dépôt de sa demande d'autorisation d'urbanisme ;
  • soit ces mêmes conclusions l'obligent à revoir les conditions de la demande d'autorisation d'urbanisme sans toutefois rendre impossible le développement sur le terrain objet des présentes d'une opération de la nature envisagée. Dans cette hypothèse, les parties s'engagent à se rapprocher afin de tenter de trouver un nouvel accord permettant de poursuivre la vente objet des présentes selon de nouvelles conditions portant sur le prix, la demande d'autorisation d'urbanisme constituant une condition suspensive, et les délais de réalisation de l'opération. Àdéfaut d'accord dans un délai de deux mois suivant la notification des conclusions de l'autorisation environnementale au vendeur (promettant), les présentes seront caduques.