Le rôle du notaire dans la cession du terrain support d'une ICPE ayant fait l'objet d'une cessation d'activité

– Obligation générale d'information du vendeur. – L'élément fondamental de la vente d'un immeuble ayant supporté une ICPE²¹⁸⁹ est l'obligation spécifique d'information dont est débiteur le vendeur. Cette obligation est définie par l'article L. 514-20 du Code de l'environnement. La portée de cet article a été renforcée par la loi n^o 2014-366 du 24 mars 2014 dite « loi Alur », puisque la sanction en cas de non-révélation de l'existence d'une ICPE, et en cas de pollution avérée, peut aller de la restitution d'une partie du prix de vente à la résolution de cette dernière. Le notaire en charge d'un dossier de vente de ce type devra tout d'abord interroger son client sur la nature de l'activité exercée sur le terrain. Enfin, la consultation des bases de données Basiol, Basias, SIS, ainsi que la consultation du site internet http://www.georisques.gouv.fr doivent aujourd'hui constituer une démarche préalable nécessaire.

– Anticipation du contentieux. – Dans le cadre de la vente d'un terrain ayant supporté une ICPE, et afin de prévenir les risques pouvant attenter à la sécurité juridique de l'opération, il sera nécessaire de connaître les intentions de l'acquéreur quant à l'usage qu'il souhaitera donner au bien acquis. Une fois connus l'historique du site et les intentions de l'acquéreur, le notaire devra en outre, et selon nous avant toute signature d'avant-contrat, disposer de la documentation suivante :

Les évolutions proposées par les lois Asap et Climat facilitent la gestion de tels dossiers par le notaire puisque l'intervention d'un bureau d'étude spécialisé²¹⁹², devant faire l'objet « d'une certification des sites et sols pollués ou disposant de compétence équivalentes en matière de prestation de services dans ce domaine », permet d'établir à chaque étape de la procédure administrative de cessation d'activité la réalisation des travaux rendus obligatoires, par l'exploitant. Cette procédure sera applicable à compter du 1^er juin 2022.

– Responsabilité du propriétaire non-exploitant à titre subsidiaire. – Si la cession par le vendeur-exploitant permet de simplifier la recherche préalable des renseignements relatifs à l'installation ICPE, et si le principe de la responsabilité unique du dernier exploitant est également source de simplification, il faut toutefois garder à l'esprit que la loi Alur a créé un régime de responsabilité subsidiaire pour le propriétaire de l'assise foncière des sols pollués « s'il est démontré qu'il a fait preuve de négligence ou qu'il n'est pas étranger à cette pollution »²¹⁹³. Bien que longtemps refusé par la jurisprudence administrative²¹⁹⁴, une première brèche avait été ouverte par le Conseil d'État, sur la base de la réglementation relative aux déchets²¹⁹⁵, reconnaissant ainsi la responsabilité du propriétaire ayant fait preuve de négligence à l'égard d'abandons sur son terrain où s'il ne pouvait en ignorer l'existence.

Il conviendra donc, notamment dans le cas d'une ancienne installation ICPE abandonnée par l'exploitant depuis un certain nombre d'années, et dès lors que le vendeur ne sera pas en mesure de fournir la documentation ci-dessus, de faire établir un audit environnemental du terrain objet de la cession afin d'écarter tout risque de mise en jeu de la responsabilité du propriétaire. Cela étant, il faut ici rappeler, comme nous l'avons vu en première partie de nos développements (V. supra, n^os et s.), que malgré leurs avancées les lois Asap et Climat n'ont pas proposé de définition des termes « dépollution » ou « terrain dépollué ». Par conséquent, il nous semble impératif de bannir ces termes de l'acte de vente, le risque étant, rappelons-le, de voir la responsabilité du vendeur engagée au titre d'un manquement à son obligation de délivrance conforme, lequel manquement est sanctionné par la résolution de la vente.