La date de prise d'effet de la condition

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

– Fin du régime homogène au stade de la prise d'effet de la condition. – Avant que n'intervienne l'ordonnance du 10 février 2016, la réalisation de la condition suspensive comme celle de la condition résolutoire répondait au même régime. Le principe était celui de la rétroactivité⁸⁶⁶ au jour de l'avant-contrat lorsqu'il s'agissait d'une vente d'immeuble précédée d'une promesse (quelle que soit sa forme). En présence d'une condition suspensive, sa réalisation conduisait à considérer que le contrat avait toujours existé. Inversement, en cas de réalisation de la condition résolutoire, on considérait que le contrat n'avait jamais existé. Bien souvent, la pratique notariale proposait aux parties de déroger expressément à cette règle de la rétroactivité afin que la réalisation de la condition, spécialement de la condition suspensive, ne prenne effet qu'au jour de sa constatation (voire même, le plus souvent, au jour de la signature de l'acte authentique de vente « définitif »). Cette homogénéité entre conditions suspensive et résolutoire n'est plus, l'ordonnance du 10 février 2016 conduisant à distinguer désormais ces deux types de conditions pour les contrats conclus à compter du 1^er octobre 2016.

Pour la condition suspensive

– Principe : non-rétroactivité. – Le principe est désormais clairement énoncé dans un article spécifique à la condition suspensive⁸⁶⁷ : « l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive »⁸⁶⁸. La règle nouvelle semble rejoindre la pratique majoritairement retenue, qui consistait à déroger à la règle ancienne de la rétroactivité, et permet d'harmoniser le droit civil avec le droit fiscal, ce dernier retenant également la date de réalisation de la condition en matière de droit d'enregistrement⁸⁶⁹.

– Exception au principe : rétroactivité (limitée). – Il est néanmoins permis aux parties de revenir au principe antérieur en retenant expressément de déroger à l'alinéa premier de l'article 1304-6 du Code civil⁸⁷⁰. La rétroactivité sera utile dans certains cas pour assurer l'efficacité ou la régularité même de l'acte⁸⁷¹, mais elle sera limitée. Tout d'abord, cette réalisation ne pourra rétroagir que jusqu'au jour du contrat. Ensuite, la chose (l'immeuble dans notre cas) restera, malgré cela, aux risques du débiteur (correspondant au vendeur)⁸⁷². Enfin, les actes d'administration accomplis par le vendeur ne seront pas remis en question, non plus que la perception des fruits, et ce jusqu'à l'accomplissement de la condition.

– Tempérament au principe : report à une date ultérieure à la réalisation de la condition. – Pas plus que les anciennes dispositions du Code civil, celles issues de l'ordonnance du 10 février 2016 ne prévoient la possibilité de reporter à une date ultérieure les effets induits par la réalisation des conditions suspensives. C'est que, à proprement parler, ce n'est pas la réalisation des conditions suspensives qui se trouve alors modifiée dans la pratique, mais bien souvent les effets induits de cette réalisation sur le contrat. Nous avons rappelé que le transfert de propriété dans le cadre du contrat de vente ne peut s'analyser comme une obligation, mais constitue au contraire un effet automatique du contrat⁸⁷³. Il est néanmoins loisible de différer cet effet dans le temps, et notamment de le reporter à la date de signature de l'acte de vente définitif. La pratique s'est, depuis longtemps, saisie de cette possibilité en prévoyant qu'indépendamment de la réalisation des conditions suspensives, le transfert de propriété est reporté à la signature de l'acte de vente définitif accompagné du paiement du prix. Les modifications apportées par l'ordonnance du 10 février 2016 ne modifient en rien l'intérêt et la validité de cette pratique qui constitue néanmoins un tempérament au principe fixé par l'alinéa 1^er de l'article 1304-6 du Code civil.

– Quid en cas de défaillance de la condition suspensive ? – En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation conditionnelle est réputée n'avoir jamais existé⁸⁷⁴. Le principe de rétroactivité est donc ici maintenu. Dans l'hypothèse, courante en pratique, où cette condition affecte l'efficacité du contrat dans son ensemble, et bien que le législateur n'ait pas saisi l'occasion qui lui était présentée de le préciser à travers l'ordonnance du 10 février 2016⁸⁷⁵, il est probable que la caducité de l'ensemble du contrat soit constatée par les magistrats⁸⁷⁶. Conformément à une pratique bien établie, il conviendra que le notaire précise dans son acte les conséquences attachées à cette défaillance de la condition suspensive, afin que la caducité⁸⁷⁷ du contrat résulte directement des termes exprès et non équivoques de celui-ci et non d'une décision de justice.

De l'intérêt de prévoir, parfois, la rétroactivité de la réalisation de la condition suspensive

Bien que la non-rétroactivité de la réalisation de la condition suspensive soit devenue le principe, le nouvel article 1304-6 du Code civil prévoit la possibilité d'y déroger.

Cette faculté peut présenter des intérêts pratiques importants, voire même s'impose en certaines situations :

la clause d'accroissement (ou de tontine)⁸⁷⁸ : à travers ce mécanisme, chacun des coacquéreurs est propriétaire sous la condition suspensive de sa survie et sous la condition résolutoire de son prédécès. Ce faisant, la rétroactivité de chacune de ces conditions est de l'essence même du mécanisme tontinier, le survivant des coacquéreurs ayant ainsi vocation à devenir rétroactivement le seul et unique propriétaire du bien au jour du contrat comprenant ces conditions⁸⁷⁹ ;
la rétroactivité nécessaire pour assurer l'efficacité de l'acte⁸⁸⁰ : il arrive ainsi qu'il faille nécessairement faire rétroagir à la date de l'acte initial la réalisation de la condition suspensive, afin d'assurer à cet acte une efficacité dont il était, initialement, dépourvu. Bien évidemment, la condition ne pourra pas porter sur un élément essentiel de l'acte, nécessaire à l'obligation elle-même⁸⁸¹.

Pour la condition résolutoire

– Principe : rétroactivité. – Àl'inverse de ce qui est désormais prévu au titre de la réalisation de la condition suspensive, la réalisation de la condition résolutoire emporte, rétroactivement, extinction de l'obligation⁸⁸². Si le principe retenu est ici l'opposé de ce qui a été retenu en matière de réalisation de condition suspensive, deux tempéraments au principe de rétroactivité se retrouvent néanmoins⁸⁸³ : les actes d'administration et les actes conservatoires ne peuvent pas être remis en cause en cas de réalisation de la condition résolutoire, malgré son effet rétroactif⁸⁸⁴.

Comment est répartie la charge des risques en cas de réalisation de la condition résolutoire ?

En cas de réalisation de la condition résolutoire, et par principe, l'obligation est rétroactivement « éteinte »⁸⁸⁵. En pareille hypothèse se pose la question de l'attribution des risques attachés à la chose. Qu'en est-il, en effet, si l'immeuble périt entre la signature du contrat affecté d'une condition résolutoire et la réalisation de cette condition, emportant anéantissement du contrat ? Ce cas de figure est expressément prévu par le deuxième alinéa de l'article 1304-6 du Code civil qui prévoit que si les parties optent pour une application rétroactive de la réalisation de la condition suspensive, la garde de la chose et les risques y attachés restent néanmoins de la responsabilité du vendeur. Rien de tel n'est prévu en matière de réalisation de condition résolutoire, dont nous avons vu qu'elle produisait néanmoins, et par principe, un effet rétroactif. Puisqu'en raison de la réalisation de la condition résolutoire l'acquéreur est réputé n'avoir jamais été propriétaire de l'immeuble et le vendeur n'avoir jamais cessé de l'être, il apparaîtrait cohérent d'étendre à la condition résolutoire le même raisonnement que celui expressément retenu en matière de condition suspensive⁸⁸⁶. Néanmoins, dans le silence des textes applicables, il appartient au notaire d'interroger les parties et de préciser les conséquences qu'elles entendent attacher à la réalisation de la condition résolutoire au titre de la garde de l'immeuble.

– Exception au principe : non-rétroactivité dans deux hypothèses. – La rétroactivité attachée à la réalisation de la condition résolutoire est écartée dans deux hypothèses : lorsque les parties ont en convenu, d'une part, ou lorsque « les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat »⁸⁸⁷.

– Quid en cas de défaillance de la condition résolutoire ? – La défaillance de la condition résolutoire conforte l'obligation initialement soumise à cette incertitude. L'obligation initialement conditionnelle ne l'est plus à compter de la défaillance de la condition résolutoire.