Division primaire

– Exception à la réglementation des lotissements. – Les exceptions à la procédure de lotissement sont établies par l'article R. 442-1 du Code de l'urbanisme, notamment celle dite de la « division primaire », telle que définie par le a) de cet article :

« Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable, ni à permis d'aménager :

a) les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation. (…) ».

Cette exception semble donc largement simplifier la problématique de la division foncière pour le propriétaire : en effet, seule l'obtention par l'exploitant de son permis de construire autorisant l'implantation conditionnera la régularisation du bail superficiaire ou de l'acte de constitution de droit réel, et non une double autorisation, d'abord de diviser, puis de construire.

En outre, la question de savoir si une installation de production électrique constitue ou non un bâtiment est ici éludée : la condition d'obtention d'un permis de construire « un immeuble autre qu'une maison individuelle » nous semble suffire à utiliser ce mécanisme et donc éviter de placer l'opération sous l'empire de la réglementation des lotissements.

– Dispense de permis de construire. – Cette solution nous semble toutefois impossible à mettre en œuvre dans le cas où l'installation de production d'énergie renouvelable est constituée d'un parc d'éoliennes soumis à autorisation environnementale. En effet, dans cette hypothèse, l'obtention de l'autorisation environnementale prévue aux articles L. 181-1 et suivants du Code de l'environnement dispense l'exploitant de l'obtention d'un permis de construire, ainsi que cela résulte de l'article R. 425-29-2 du Code de l'urbanisme¹⁹⁸³. Dès lors, la condition du permis de construire ne pourra être remplie, et l'utilisation de la technique de division primaire sera par conséquent prohibée.

– La problématique de l'assiette du permis de construire. – La règle est aujourd'hui clairement établie : dans le cadre d'une division primaire, le terrain d'assiette de la demande de permis de construire est constitué par le terrain dans son ensemble, sans tenir compte de la division projetée. Longtemps débattue, la question a été tranchée par un arrêt du Conseil d'État du 12 novembre 2020¹⁹⁸⁴ ; l'arrêt va même plus loin en précisant qu'une demande de permis modificatif portant sur le permis initial lui-même demandé sur le tènement d'origine doit également porter sur l'assiette foncière d'origine, c'est-à-dire avant division, et ce alors même que la division a pu intervenir entre-temps¹⁹⁸⁵.

Par conséquent il conviendra ici pour le praticien d'attirer précisément l'attention du propriétaire sur le fait que les droits à construire sur le solde de propriété restant lui appartenir pourraient être amputés. En outre, si plusieurs opérations sont prévues concomitamment, il faut également attirer l'attention du propriétaire sur le risque de voir plusieurs demandeurs d'autorisation d'urbanisme revendiquer les mêmes surfaces de plancher constructibles, au risque d'en excéder le maximum pouvant être développé sur la parcelle d'origine.

Àl'inverse, par le biais d'une déclaration préalable ou d'un permis d'aménager, le permis de construire devant par la suite être requis ne pourra l'être que sur la base de la nouvelle assiette foncière et donc ainsi sauvegarder les droits du propriétaire sur la parcelle conservée.