Division foncière et contrôle de l'autorité compétente : le lotissement

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

– Division foncière et lotissement. – L'article L. 442-1 du Code de l'urbanisme définit ainsi le lotissement : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Dès lors, trois critères cumulatifs concourent à une opération de lotissement :

l'existence d'une unité foncière au départ (A) ;
la division de cette unité foncière (B) ;
l'édification de bâtiments sur les lots créés par suite de la division (C).

Une unité foncière

– Définition. – Il faut ici rappeler la définition de l'unité foncière telle qu'établie par le Conseil d'État : « îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision »¹⁹⁷⁰. La notion d'îlot signifie que les parcelles définissant l'unité foncière doivent impérativement être contiguës, et par conséquent présenter une continuité matérielle et physique. Une voie publique passant au milieu des parcelles appartenant à un seul et même propriétaire vient donc rompre cette continuité, et il existera donc deux unités foncières, de part et d'autre de cette voie¹⁹⁷¹.

– Pluralité d'unités foncières. – Les réformes relatives aux lotissements contenues dans les ordonnances n^o 2005-1527 du 8 décembre 2005 et n^o 2011-1916 du 22 décembre 2011 ont permis de faire évoluer la matière et autorisent maintenant plusieurs propriétaires à mener une seule opération d'aménagement ayant pour assiette leurs différentes propriétés, à condition toutefois que l'ensemble présente bien une réelle contiguïté. Dès lors, le permis d'aménager obtenu sera délivré à l'ensemble des propriétaires concernés, ou éventuellement à leur mandataire commun¹⁹⁷². Si une incertitude avait pu naître suite à l'ordonnance du 8 décembre 2005¹⁹⁷³ quant à savoir si un permis d'aménager pouvait porter sur des unités foncières non contiguës, l'ordonnance du 22 décembre 2011 modifiant l'article L. 422-1 du Code de l'urbanisme, a rappelé le principe de la contiguïté des parcelles objet de l'opération d'aménagement.

Toutefois, par dérogation à ce principe, la loi n^o 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite « loi Elan » a, dans son article 157¹⁹⁷⁴, introduit à titre expérimental la possibilité de délivrer un permis d'aménager « multi-sites », et ce exclusivement dans le cadre d'une opération de revitalisation du territoire, telle que définie par l'article 303-2 du Code de la construction et de l'habitation.

Si cette dernière faculté ne nous paraît pas ouvrir de perspectives réelles pour un acteur industriel de la production d'électricité, il nous semble en revanche que la possibilité de déposer un seul dossier de permis d'aménager sur un tènement constitué entre plusieurs propriétaires peut faciliter la tâche de l'industriel qui pourra ainsi optimiser ses démarches relatives à l'obtention de son autorisation administrative.

La division d'une unité foncière

– Constitution de droits réels et division foncière. – Que les rapports entre le propriétaire et l'exploitant soient régis par la conclusion d'un bail superficiaire ou la constitution d'un droit réel autonome (usufruit ou droit réel de jouissance spéciale), il est indéniable que, dès lors que ce contrat ne porte que sur une partie d'une unité foncière, il crée une division, laquelle constitue donc l'un des trois critères de définition du lotissement. En effet, l'article L. 442-1 du Code de l'urbanisme précité définit la division comme pouvant s'opérer en propriété ou en jouissance. Par conséquent, qu'il s'agisse d'un bail réel ou d'une constitution d'un droit réel autre qu'un droit de propriété, il s'agira d'une division en jouissance rentrant dans la définition de ce critère. Concernant les baux superficiaires, la solution est admise depuis longtemps¹⁹⁷⁵.

– Constatation de la division et date de création du lotissement. – Seul l'acte authentique procédant effectivement à la division fait naître le lotissement : les actes préparatoires, tels par exemple l'établissement du document d'arpentage ou encore la rédaction d'un état descriptif de division ne sauraient suffire à constater l'existence du lotissement¹⁹⁷⁶.

L'implantation de bâtiments

– La notion de bâtiment. – Il n'existe pas à ce jour de définition de la notion de bâtiment dans les textes, qu'il s'agisse de droit de l'urbanisme ou de droit de la construction. Initialement, l'administration avait tenté d'imposer une vision plutôt extensive de ce que constituait un bâtiment, en l'assimilant à l'ensemble des constructions soumises à permis de construire¹⁹⁷⁷. Pourtant, la Cour de cassation a considéré que des abris de jardin construits par des locataires sur une même propriété ne constituaient pas des bâtiments, alors même que leur édification était soumise à l'obtention préalable d'un permis de construire¹⁹⁷⁸. Cette décision est confortée par le juge administratif qui a jugé qu'une piscine ne disposait pas du caractère de bâtiment, bien que son implantation soit soumise à l'obtention d'une autorisation de construire¹⁹⁷⁹. Plus récemment le Conseil d'État a proposé de définir le bâtiment comme « s'entendant d'une construction couverte et close »¹⁹⁸⁰. Mais il faut également avoir à l'esprit qu'en matière d'urbanisme, la notion de construction ne peut être réduite à celle de bâtiment¹⁹⁸¹, et au titre de l'article L. 421-1 du Code de l'urbanisme des ouvrages d'infrastructures constituent des constructions au même titre que des clôtures ou des murs, par exemple.

– Installation de production d'électricité et notion de bâtiment. – L'édification d'une unité de production d'électricité (sauf réglementation spécifique comme nous le verrons plus loin en matière d'éolienne) est soumise à l'obtention préalable d'un permis de construire, cela ne fait pas de doute. Pour autant, ces installations peuvent-elles être assimilées aux bâtiments visés par l'article L. 442-1 du Code de l'urbanisme ?

Il nous paraît difficile d'affirmer que ces installations, de nature industrielle et à ce titre soumises à un certain nombre d'autorisations préalables, puissent être assimilées à des constructions de type abri de jardin ou piscine. Par conséquent, il nous semble peu évident que les jurisprudences de la chambre criminelle de la Cour de cassation et du Conseil d'État soient applicables en la matière. Si ces installations de production d'électricité sont assimilées à des bâtiments, alors la réglementation des lotissements doit s'appliquer dès lors que les conditions sont remplies. Il restera à déterminer, en fonction de l'ampleur du projet, si l'autorisation à solliciter sera une simple non-opposition à déclaration préalable, ou plus vraisemblablement un permis d'aménager.

En tout état de cause, et dans le silence des textes et de la jurisprudence, nous ne pouvons ici que reprendre la position exprimée par le 103^e Congrès des notaires de France : « Ne pourrait-on considérer par simplification que toute division en vue d'implanter une construction nouvelle devrait être soumise à la réglementation des lotissements ? »¹⁹⁸².

Cela nous semblerait effectivement constituer une solution, certes extensive, mais qui aurait le mérite de la clarté.