Dans sa consistance : le sinistre

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

– Le sinistre : d'imprévu à incertain. – Par essence, le sinistre fait partie des événements pouvant affecter l'avant-contrat dans son efficacité ou sa validité. La gravité comme le caractère intégral ou partiel du sinistre survenant entre la signature d'une promesse de vente et l'acte de vente définitif sont à prendre en compte pour en tirer les conséquences pour les parties au contrat. Au sinistre total emportant la perte de l'immeuble (A) est ainsi classiquement opposé le sinistre partiel emportant, non pas la disparition de l'immeuble, mais de simples dégradations d'inégales importances (B). Dans l'un et l'autre cas, les prévisions du contrat permettront au notaire de transformer cet événement imprévu en événement incertain, en proposant aux parties d'y affecter les effets qu'elles pensent adapter à l'opération.

Le sinistre total emportant la perte de l'immeuble

– Les effets attachés au sinistre total de l'immeuble. – La disparition de l'immeuble formant l'objet de la promesse de vente par suite d'un sinistre total intervenu entre la promesse et la vente emporte la caducité de la promesse¹⁰⁶⁵. Bien que l'objet formant la matière de l'engagement, en tant que condition essentielle à la validité d'une convention, ait été supprimé à travers l'ordonnance du 10 février 2006, la disparition de l'immeuble en tant qu' « objet de la prestation »¹⁰⁶⁶ entraîne nécessairement l'extinction de l'obligation elle-même.

Le sinistre partiel entraînant la dégradation de l'immeuble

– Sinistre partiel et survivance de la promesse. – La survenance entre la signature de la promesse de vente et celle de l'acte de vente définitif d'un sinistre de moindre gravité, en ce qu'il n'entraîne pas la disparition de l'immeuble, ne provoque pas la caducité de la promesse, sauf disposition contraire des parties. Ce faisant, la poursuite éventuelle de la promesse amène tout naturellement à s'interroger sur le bénéfice des indemnités d'assurance devant être versées par suite de la survenance de ce sinistre.

– Sinistre partiel et bénéfice des indemnités d'assurance. – En cas de sinistre partiel affectant l'immeuble entre la promesse et la vente, une distinction semble devoir être opérée entre promesses synallagmatique et unilatérale. C'est ainsi qu'en présence d'une promesse synallagmatique, une véritable « aliénation » s'est opérée, au sens de l'article L. 121-10 du Code des assurances¹⁰⁶⁷. Indépendamment du report éventuel du transfert de propriété¹⁰⁶⁸ et donc des risques¹⁰⁶⁹ au jour de la signature de l'acte de vente définitif, accompagnée du paiement du prix de vente¹⁰⁷⁰, les droits nés du contrat d'assurance sont transférés à l'acquéreur signataire d'une promesse synallagmatique de vente¹⁰⁷¹. Les promesses unilatérales quant à elles n'emportent pas vente¹⁰⁷², de sorte que ce transfert des indemnités d'assurance au profit du bénéficiaire de la promesse ne peut s'opérer qu'en application de conventions expressément prévues par les parties aux termes de l'avant-contrat, et non pas en application de l'article L. 121-10 du Code des assurances¹⁰⁷³.

– Précautions rédactionnelles en cas de sinistre partiel. – Par principe, et sauf dispositions contraires de l'avant-contrat, la survenance d'un sinistre partiel entre la promesse (unilatérale ou synallagmatique) et la vente définitive n'entraîne pas la caducité de la promesse signée. Afin d'éviter que les parties, et spécialement l'acquéreur, ne soient contraintes de poursuivre l'application d'un contrat dont l'objet même a été atteint, les notaires ont pris pour habitude d'insérer dans les avant-contrats des clauses prévoyant l'hypothèse de sinistre, transformant cet événement d'imprévu en incertain. Àtravers ces rédactions, le notaire devra accompagner les parties afin de définir la nature des sinistres pris en compte par ces dispositions au regard de leur gravité, ainsi que les conséquences de leur survenance.

S'agissant de la gravité du sinistre partiel, celle-ci peut s'apprécier en fonction de la finalité attachée à l'immeuble vendu (à travers la notion d'impropriété à la destination) ou de manière quantitative (la surface affectée par le sinistre, par comparaison à la surface totale). S'agissant d'un immeuble faisant l'objet d'un bail, la possibilité donnée au locataire d'invoquer la résiliation de son bail ou une réduction du loyer peut également être prise en compte pour qualifier le risque partiel. C'est ainsi qu'au-delà de certains seuils (par ex. : plus de x % de la surface utile des biens), le sinistre pourra être qualifié de majeur ou de significatif, et être assimilé dans ses conséquences à un sinistre total.

S'agissant des conséquences attachées à la survenance du sinistre partiel, son assimilation à un sinistre total en fonction des critères fixés justifierait que l'acquéreur puisse invoquer la caducité de la promesse signée. Àdéfaut de l'invoquer, la subrogation de l'acquéreur dans les droits du vendeur au titre des indemnités d'assurance devrait être organisée, tout spécialement en présence d'une promesse unilatérale de vente du fait de l'inapplication des dispositions de l'article L. 121-10 du Code des assurances¹⁰⁷⁴.