Champ d'application de l'assurance obligatoire

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

– Plan. – Le champ d'application de l'assurance obligatoire se définit par référence aux personnes assujetties à l'obligation de souscrire les assurances construction ou bénéficiant de celle-ci (I) et aux travaux soumis à cette obligation (II).

Quant aux personnes assujetties ou aux bénéficiaires

– Distinction entre assurances de dommages et de responsabilité. – Les différences de positionnement, d'objectifs et même de nature entre l'assurance de dommages-ouvrage, d'un côté, et l'assurance de responsabilité, de l'autre, entraînent des distinctions quant aux personnes tenues de les souscrire ou appelées à en bénéficier.

S'agissant de l'assurance de dommages

il en va ainsi tout d'abord du propriétaire de l'ouvrage, correspondant alors au maître de l'ouvrage. En dehors des cas de mandat¹⁷⁰⁴, le propriétaire qui réalise les travaux de construction doit souscrire l'assurance dommages-ouvrage. Deux cas particuliers appellent à une réponse opposée¹⁷⁰⁵ : en cas de crédit-bail, l'obligation d'assurance repose sur le crédit-bailleur¹⁷⁰⁶, tandis qu'en cas de bail à construction ou de bail à réhabilitation, cette obligation pèse sur le preneur, en sa qualité de propriétaire des constructions pendant le bail ;
le vendeur de l'ouvrage faisant réaliser les travaux de construction est également soumis à l'obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Devant nécessairement être le propriétaire de l'ouvrage à un instant donné, pour pouvoir vendre celui-ci, sa qualité se confond finalement avec celle de propriétaire-maître de l'ouvrage susvisée ;
l'obligation d'assurance dommages-ouvrage concerne enfin le mandataire du maître de l'ouvrage, ce qui englobe à la fois¹⁷⁰⁷ le syndic de copropriété¹⁷⁰⁸, le signataire d'un contrat de maîtrise d'ouvrage délégué et le promoteur titulaire d'un contrat de promotion immobilière.

– Personnes assujetties. Principe. – L'assurance dommages-ouvrage doit être souscrite par « toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction »¹⁷⁰³. Trois cas de figure peuvent ainsi se présenter et imposent, chacun, de souscrire cette assurance :

– Personnes assujetties. Exceptions. – L'assurance obligatoire ne l'est plus en considération de la qualité ou de la surface financière du maître de l'ouvrage. Il en va ainsi de l'État lorsqu'il construit pour son propre compte¹⁷⁰⁹, et des collectivités locales ou leurs groupements, ainsi qu'aux établissements publics dès lors que ces derniers justifient de moyens permettant la réparation rapide et complète des dommages ainsi que d'une décision emportant dérogation totale ou partielle accordée par l'autorité administrative¹⁷¹⁰. Par ailleurs, et à la condition que les travaux de construction soient réalisés pour leur compte pour un usage autre que l'habitation, les personnes morales suivantes ne sont pas soumises à l'obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage : les personnes morales de droit public, les personnes morales assurant la maîtrise d'ouvrage dans le cadre d'un contrat de partenariat¹⁷¹¹ et les personnes morales exerçant une activité dont l'importance dépasse certains seuils¹⁷¹².

– Personnes bénéficiaires. – L'assurance dommages-ouvrage est une assurance de propriétaire. Elle est ainsi souscrite au profit du propriétaire de l'ouvrage, est transférée au nouveau propriétaire en cas de mutation¹⁷¹³ et ne peut être actionnée que par le propriétaire au jour du sinistre¹⁷¹⁴. La perte de la qualité de propriétaire de l'immeuble subissant le dommage, par suite de la résolution d'une vente, empêche l'acquéreur initial d'agir efficacement contre l'assureur de dommages-ouvrage¹⁷¹⁵. Afin de protéger les acquéreurs successifs ayant vocation à bénéficier de l'assurance dommages-ouvrage, le Code des assurances prévoit un mécanisme dérogatoire au droit commun en cas d'aliénation. C'est ainsi que contrairement au principe voulant qu'en cas d'aliénation de la chose assurée, le nouveau propriétaire mais également l'assureur disposent de la faculté de résilier le contrat¹⁷¹⁶, une exception est prévue afin d'interdire cette résiliation aux assurances construction obligatoires¹⁷¹⁷.

S'agissant de l'assurance de responsabilité

– Personnes assujetties. – L'article L. 241-1 du Code des assurances prévoit tout d'abord que l'obligation de souscrire une assurance construction de responsabilité s'impose à toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du Code civil. Les « réputés constructeurs » correspondent aux locateurs d'ouvrage et aux mandataires qui leur sont assimilés, et aux vendeurs après achèvement. Les vendeurs d'immeuble à construire, constructeurs de maisons individuelles, promoteurs et autres fabricants d'éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire (Epers) sont également soumis à cette obligation.

Quant aux travaux

– Champ d'application identique aux deux assurances. – Les assurances construction portant sur le dommage (assurance dommages-ouvrage) ou sur la responsabilité des constructeurs et intervenants (assurance de responsabilité) ont une vocation différente mais un champ d'application identique. Leurs vocations diffèrent en ce que l'une (l'assurance de choses) est appelée à couvrir l'ouvrage au profit de son propriétaire et sans recherche de responsabilité, assurant ainsi un véritable préfinancement, tandis que l'autre (l'assurance de responsabilité) est là pour que le dommage soit pris en charge in fine par l'assurance du constructeur ou de l'intervenant qui en est à l'origine¹⁷¹⁸. Il n'en demeure pas moins que ces deux assurances construction obligatoires prennent en charge, à des moments différents, un dommage de même nature¹⁷¹⁹ résultant de la réalisation de « travaux de construction ». Le champ d'application des assurances construction obligatoires, identique aux deux assurances concernées¹⁷²⁰, est désormais fixé par l'ordonnance du 8 juin 2005¹⁷²¹, applicable aux contrats conclus à compter du 9 juin 2005. C'est ainsi que la notion contestée de « travaux de bâtiment » a été remplacée par celle de « travaux de construction ». De la même manière, l'approche extensive proposée par la Cour de cassation¹⁷²² à travers l'intégration des « techniques de travaux de bâtiment »¹⁷²³ n'a pas été reprise, non plus que, par principe, les ouvrages existants¹⁷²⁴.

– Un principe, trois exceptions. – La réalisation de « travaux de construction » constitue le point d'entrée unique et de principe de l'assurance construction obligatoire. Cette apparente approche extensive résultant du choix opéré en 2005 pour une notion plus large que celle de « travaux de bâtiment » est néanmoins atténuée par les exceptions prévues sous l'article L. 243-1-1 du Code des assurances. Trois hypothèses y sont prévues :

des exceptions « absolues » ¹⁷²⁵ à l'assurance obligatoire : elles concernent les ouvrages de génie civil ainsi que leurs éléments d'équipements¹⁷²⁶ ;
des exceptions « relatives » ¹⁷²⁷, en ce qu'elles s'appliquent à la condition que l'ouvrage ou l'élément d'équipement ne soit pas accessoire à un ouvrage soumis à ces obligations d'assurance¹⁷²⁸. Sont ici concernés, à nouveau, des travaux de génie civil, mais également des travaux de voirie et réseaux divers (VRD) et d'autres ouvrages auxquels la Cour de cassation avait appliqué l'obligation d'assurance à travers la notion de techniques de travaux de bâtiment¹⁷²⁹. Il a été relevé que la présence de travaux de construction dans les deux catégories d'exceptions (absolues et relatives) est de nature à créer une difficulté¹⁷³⁰. Pour résoudre ce qui apparaît comme une « règle de conflit », il conviendrait de retenir l'approche la plus protectrice, conduisant donc à privilégier l'obligation de souscrire une assurance construction dès lors que l'ouvrage ou l'élément d'équipement est accessoire à un ouvrage lui-même soumis à cette obligation¹⁷³¹ ;
une exception spécifique aux travaux réalisés sur des existants lesquels sont, par principe, exclus du champ d'application de l'assurance construction obligatoire. Mais ce principe consistant à exclure les ouvrages existants du champ d'application obligatoire des assurances construction est, lui-même, tempéré par une exception¹⁷³².

– Le cas particulier des ouvrages sur existants. – Ànouveau, c'est afin de stopper une jurisprudence considérée par trop extensive du champ d'application de l'assurance construction obligatoire que l'ordonnance du 8 juin 2005¹⁷³³ est venue préciser ce qu'il en était des travaux sur existants. C'est ainsi que, par principe, les assurances construction ne s'imposent pas aux ouvrages existants avant l'ouverture du chantier. Mais ce principe est immédiatement atténué par l'ajout d'une exception : lorsque l'ouvrage existant est totalement incorporé dans l'ouvrage neuf et en devient techniquement indivisible, l'assurance construction redevient obligatoire¹⁷³⁴. Au double critère de l'incorporation totale dans l'ouvrage, d'une part, et de l'indivisibilité, d'autre part, s'ajoute une restriction en matière d'intervention sur existants : il ne peut s'agir que d'ouvrages et non d'éléments d'équipement (au contraire de ce qui est prévu pour les travaux de génie civil et de VRD visés sous les alinéas 1 et 2 du même article L. 243-1-1 du Code des assurances). La Cour de cassation a retenu une interprétation restrictive de ce texte en excluant donc du champ d'application de l'assurance construction obligatoire l'installation sur existant d'un élément d'équipement¹⁷³⁵. Elle fait dès lors primer « la qualification d'équipement sur existant sur celle d'ouvrage »¹⁷³⁶ pour mieux exclure l'équipement de l'assurance construction obligatoire. Cette approche restrictive de la Cour de cassation semble dès lors enlever une partie de sa portée à l'alinéa 3 de l'article L. 243-1-1 du Code des assurances¹⁷³⁷. Les distorsions qui en résultent entre le domaine de la responsabilité décennale, plus étendu que celui de l'assurance construction obligatoire, conduisent à inciter les parties à recourir à la souscription d'assurances facultatives en matière de travaux sur existants¹⁷³⁸.