La résiliation de plein droit

Rapport du 116e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2020

La stipulation expresse

À la différence de droit commun du bail, les clauses résolutoires de plein droit ne peuvent sanctionner tous les manquements. Le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie est admis ⁰⁶³⁸ et régi par l'article 24 de la loi de 1989.

La clause de résiliation de plein droit doit être impérativement stipulée aux termes du bail, ne pouvant être implicite ⁰⁶³⁹. À défaut, le bailleur devra agir en résiliation judiciaire ⁰⁶⁴⁰.

Le commandement de payer

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité ⁰⁶⁴¹ :

1^o la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2^o le montant mensuel du loyer et des charges ;

3^o le décompte de la dette ;

4^o l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;

5^o la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6^o la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.