En vue de diminuer la fiscalisation de la transmission des biens situés en France entre concubins, partenaires hétérosexuels souvent exclus des dispositifs des partenariats étrangers
1546453608647ou dans le but de protéger tant le conjoint survivant non marié que les intérêts des héritiers, le notaire peut soumettre l'idée de constituer dans un premier temps une SCI entre deux personnes, en prévoyant une répartition équitable des parts sociales, puis dans un second temps de réaliser un échange de l'usufruit des parts de chaque titulaire.
Traditionnellement, le gérant d'une SCI dispose de pouvoirs d'administration mais doit obtenir l'accord des autres associés pour signer des actes de disposition. Habitués à user de pouvoirs étendus dans leurs sociétés étrangères, les investisseurs souhaitent parfois que leurs pouvoirs de décision soient étendus.
Exemple de participation croisée
Voici l'exemple d'un couple belge (A.1 et A.2) non marié avec deux enfants, acquéreur d'un bien immobilier d'une valeur de 350 000 € ; ils créent une SCI avec un capital de 1 000 € constitué de 100 parts de 10 € chacune.
1°) Constitution de la SCI : chaque associé détient 50 parts : A.1, les parts nos 1 à 50, A.2, les parts nos 51 à 100.
2°) Échange de l'usufruit des parts : A.1 cède l'usufruit des parts 1 à 50 et reçoit l'usufruit des parts 51 à 100 ; A.2 cède l'usufruit des parts 51 à 100 et reçoit l'usufruit des parts 1 à 50.
Un droit de mutation de 5 % est dû sur la valeur du lot le plus élevé, établie sur la base de l'article 670 du Code général des impôts.
Au décès de A.1, A.2 consolide sa propriété des parts nos 1 à 50 et conserve l'usufruit des parts 51 à 100 ; les enfants reçoivent la nue-propriété des parts 51 à 100. Au décès de A.2, les enfants héritent de la totalité des parts nos 1 à 50 et sont automatiquement propriétaires des parts 51 à 100. La succession sera taxable sur la nue-propriété transmise aux enfants et non sur la valeur des parts en pleine propriété ; la charge fiscale du conjoint survivant sera donc annulée. Les enfants devront régler la succession seulement sur la moitié des parts (nos 1 à 50), au deuxième décès.