L'article 1124 du Code civil issu de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 définit la promesse unilatérale de vente comme « (…) le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». La promesse est unilatérale en ce sens que seul le promettant prend l'engagement univoque de vendre. Le bénéficiaire, de son côté, s'engage – il s'agit bien d'un contrat –, mais son engagement n'est pas univoque : il est optionnel. Le bénéficiaire peut décider d'exercer son droit d'option et donc d'acheter, ou d'y renoncer, au prix de l'indemnisation du promettant. L'indemnité d'immobilisation est, à ce titre, le prix de l'option.
La promesse unilatérale de vente est donc un avant-contrat préparatoire en vue d'un contrat cible, la vente, qui n'est pas encore formé. Un délai est prévu dans l'avant-contrat, pendant lequel le promettant est tenu de maintenir son engagement de vendre au bénéficiaire et de ne pas vendre à un tiers.
La vente est formée par la levée de l'option par le bénéficiaire (même si en pratique c'est souvent la signature de l'acte de vente lui-même qui matérialise la levée de l'option). Les conditions de la vente promise doivent donc être arrêtées avec un maximum de détails dès la promesse, ce qui est logique : l'objet de la promesse est précisément le contrat de vente, qui doit donc être déterminé avec soin.
Les conséquences du défaut de signature des parties doivent également être prévues dans la promesse. Si le bénéficiaire décide de ne pas lever l'option, aucune défaillance ne pourra lui être imputée. Il devra simplement se libérer de son obligation de verser l'indemnité d'immobilisation, prix de son droit d'option. Le contrat de vente ne sera pas conclu et les deux parties seront automatiquement rétablies dans la situation juridique antérieure à la signature de la promesse de vente.