L'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, issu de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain, dite loi « SRU », dispose :
« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours ».
Lorsque la vente porte sur un lot de copropriété, l'article L. 721-2 issu de la loi Alur prévoit que :
« I. – Les dispositions du présent article s'appliquent à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou à la cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété.
II. – En cas de promesse de vente, sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :
1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :
a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;
b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ;
2° Les informations financières suivantes :
a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
(...) ».
Et l'article L. 721-3 ajoute :
« Lorsque les documents et les informations mentionnés aux 1° et 2° du II de l'article L. 721-2 exigibles en application des dispositions prévues au même article ne sont pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.
Lorsque les documents et les informations mentionnés au 1° et au c du 2° du II de l'article L. 721 2 ne sont pas joints au projet d'acte authentique conformément aux dispositions du III de l'article L. 721-2, le délai de réflexion mentionné à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.
La communication mentionnée aux premier et deuxième alinéas est réalisée selon les modalités de notification ou de remise de la promesse ou de l'acte authentique de vente prévues à l'article L. 271-1 ».
En d'autres termes, lorsque la vente porte sur un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification de la promesse de vente. Lorsque la vente porte sur un lot de copropriété, ce délai ne commence pas à courir tant que n'ont pas été notifiés à l'acquéreur un certain nombre de documents relatifs à l'organisation de l'immeuble et à la situation financière de la copropriété.
Lorsque l'immeuble est situé en France, la vente est normalement soumise à la loi française : soit les parties l'auront expressément soumise à la loi française, ce qui est recommandé, soit, à défaut de choix par les parties, la loi française sera applicable en tant que loi du lieu de situation de l'immeuble.
Reste l'hypothèse, rarissime en pratique, où les parties auraient soumis la vente à une loi étrangère. Dans ce cas, les prescriptions des articles L. 271-1 et L. 721-2 doivent-elles être respectées dès lors que l'immeuble est situé en France ?
Sous l'empire de la convention de Rome, il a été soutenu que l'article L. 271-1 était une loi de police revendiquant son application alors même que les parties auraient soumis le contrat de vente à une loi étrangère
1546548005520.
En revanche, après l'entrée en vigueur du règlement Rome I, certains auteurs ont émis des doutes quant à cette qualification. L'on sait en effet que dans l'article 9 du règlement, la définition des lois de police est limitée à la sauvegarde des seuls « intérêts publics » de l'État, ce qui conduirait à exclure la qualification de loi de police pour toute disposition visant la protection d'intérêts privés catégoriels, tels ceux des consommateurs
1546548215010. Cependant, cette analyse n'est pas partagée par tous les auteurs. Le professeur H. Gaudemet-Tallon
1546548356756estime ainsi que les dispositions protectrices du consommateur devraient conserver la qualification de lois de police et souligne la difficulté qu'il y a souvent à distinguer les intérêts privés des intérêts publics : dans bien des cas, les deux catégories d'intérêts sont intimement liées et la qualification de loi de police ne doit pas être exclue pour autant.
Ainsi, s'agissant du délai de rétractation, l'objectif poursuivi par le législateur est certes d'assurer la protection de l'acquéreur immobilier non professionnel. Mais il s'agit aussi d'assurer la protection du marché immobilier. En ce sens, il peut être considéré que le délai organisé par la loi française poursuit la protection à la fois d'intérêts privés et d'intérêts publics et, partant, que la qualification de loi de police doit être retenue toutes les fois que l'immeuble est situé en France
1546548426607.
Quoi qu'il en soit, et tant que la question n'aura pas été tranchée par les tribunaux, il est recommandé au notaire de purger le délai de rétractation lorsque les conditions d'application en sont réunies, quand bien même les parties auraient soumis le contrat de vente à une loi étrangère. Cela suppose de notifier la promesse de vente à l'acquéreur et lorsque la vente porte sur un lot de copropriété les documents visés à l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation.