La solution imposée par les textes

Lorsque l'acquéreur réside dans un État membre de l'Union, il doit être normalement fait application du règlement n° 1393/2007 du 13 novembre 2007 relatif à la signification et à la notification dans les États membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale, applicable depuis le 13 novembre 2008.

La Cour de justice retient en effet une conception extensive de la notion d'« acte extrajudiciaire ».

Dans un arrêt du 11 novembre 2015 ^{1546008497701}, elle a dit pour droit que par acte extrajudiciaire, au sens du règlement n° 1393/2007, il faut entendre « à la fois les documents établis ou certifiés par une autorité publique ou un officier ministériel et les actes privés dont la transmission formelle à leur destinataire résidant à l'étranger est nécessaire à l'exercice, à la preuve ou à la sauvegarde d'un droit ou d'une prétention juridique en matière civile ou commerciale ».

On peut donc considérer que le règlement est applicable à la notification de la promesse de vente et des documents visés par l'article L. 721-2 pour la vente d'un lot de copropriété.

L'article 16 de ce règlement prévoit que « les actes extrajudiciaires peuvent être transmis aux fins de signification ou de notification dans un autre État membre conformément aux dispositions du présent règlement ».

Ce texte renvoie à la notification ou à la signification des actes judiciaires.

Aux termes de l'article 4 du même règlement : « Les actes judiciaires sont transmis directement et dans les meilleurs délais entre les entités désignées en vertu de l'article 2 ». En France, l'entité à laquelle le texte se réfère est l'huissier de justice.

Cependant, l'article 14 du même règlement énonce que : « Tout État membre a la faculté de procéder directement par l'intermédiaire des services postaux, par lettre recommandée avec accusé de réception ou envoi équivalent, à la signification ou à la notification des actes judiciaires aux personnes résidant dans un État membre ».

Et la Cour de cassation a eu l'occasion de préciser que ce texte, comme l'article 16, ne distingue pas entre les notifications et les significations, censurant par là même une cour d'appel qui avait refusé d'en faire application ^{1546848005425}.

Dès lors, en application de ce texte, rien ne s'oppose à ce que les notifications imposées par les dispositions du Code de la construction et de l'habitation soient réalisées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception lorsque le destinataire est établi dans un État membre de l'Union.

Cependant, l'on peut penser que l'utilisation d'autres modes de notification reste possible.

D'une part, l'article 14 précité du règlement n° 1393/2007 autorise tout État membre à procéder directement par l'intermédiaire des services postaux, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou « envoi équivalent ». La lettre du texte ne s'oppose donc pas à ce qu'il soit fait recours à des sociétés privées internationalement connues pour procéder à la notification dès lors, à tout le moins, que le destinataire accuse réception de l'acte.

D'autre part, le règlement n° 910/2014 du 23 juillet 2014 sur l'identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur, dit « e-IDAS », applicable depuis le 1^er juillet 2016, autorise la notification de documents électroniques par lettre recommandée électronique. Cet instrument instaure en effet un cadre juridique pour les services de signatures électroniques, de cachets électroniques, d'horodatages électroniques, de documents électroniques, d'envois recommandés électroniques et les services de certificats pour l'authentification de sites internet. Il impose ainsi au sein de l'Union européenne la reconnaissance mutuelle transfrontalière des moyens d'identification électronique et des conditions d'interopérabilité de certains dispositifs dont la lettre recommandée électronique : « Il est essentiel de prévoir un cadre juridique en vue de faciliter la reconnaissance transfrontalière entre les systèmes juridiques nationaux existants en matière de services d'envoi recommandé électronique » (consid. 66).

Concrètement, ce règlement interdit aux États membres de refuser la lettre recommandée électronique acheminée par une entreprise d'un autre État membre si elle répond à un certain nombre de critères. Il fournit une définition unique de la notion de service d'envoi en recommandé : il s'agit d'« un service qui permet de transmettre des données entre des tiers par voie électronique, qui fournit des preuves concernant le traitement des données transmises, y compris la preuve de leur envoi et de leur réception, et qui protège les données transmises contre les risques de perte, de vol, d'altération ou de toute modification non autorisée » Règl. n° 910/2014, art. 3, pt 36. . Il détermine les effets d'un envoi recommandé électronique Règl. n° 910/2014, art. 43. et les exigences applicables aux services d'envoi recommandé électronique certifié Règl. n° 910/2014, art. 44. .

Si les critères posés sont remplis, rien ne devrait donc s'opposer à ce que la technique de l'envoi recommandé électronique soit employée pour procéder aux notifications imposées par le Code de la construction et de l'habitation dans le cadre d'une vente immobilière, dès lors que le destinataire est domicilié dans un État membre de l'Union européenne.