Les dérogations sociétaires

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018

La règle de l'interdiction de cession du bail supporte également des exceptions tendant à faciliter l'exploitation sous forme sociétaire du fonds loué. Ainsi, le bail peut faire l'objet d'un apport (I) ou d'une mise à disposition (II) au profit de la société exploitante.

L'apport du bail

– Conditions de l'apport. – Le preneur a la possibilité de faire apport de son droit au bail à une société civile d'exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d'exploitants (C. rur. pêche marit., art. L. 411-38) ^{1504413321665}. Si le conjoint du preneur participe à l'exploitation, son consentement est indispensable (C. rur. pêche marit., art. L. 411-68). Cet apport est subordonné à l'agrément personnel du bailleur, pouvant être tacite ^{1504413651675}. Aucune possibilité de recours devant le tribunal paritaire n'est prévue en cas de refus.

– Conséquences de l'apport. – L'apport entraîne le transfert du bail au bénéfice de la société. Celle-ci est substituée au preneur dans les rapports avec le bailleur. Ce dernier conserve toutes ses prérogatives et notamment son droit de reprise. Le droit au bail étant dépourvu de valeur patrimoniale, aucune part ne rémunère l'apport. Seules les améliorations sur le fonds donnent lieu à l'attribution de parts au profit de l'apporteur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-75).

Devenir du bail apporté à la dissolution de la société

Les cessions de baux ruraux n'étant autorisées que dans les hypothèses limitativement prévues par la loi (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35), l'attribution du bail lors de la dissolution de la société à l'associé apporteur est proscrite ^{1504415442929}.

Aucune solution législative ou jurisprudentielle n'ayant vu le jour, le débat mérite d'être ouvert. En effet, l'impossibilité pour l'apporteur de « reprendre » son bail à la dissolution de la société constitue un frein aux apports de baux en société. Par ricochet, la valeur des sociétés concernées et leur pérennité se trouvent limitées.

La mise à disposition du bail

Prévue initialement exclusivement pour les GAEC (C. rur. pêche marit., art. L. 323-14) ^{1504455047533}, la mise à disposition est désormais généralisée à l'ensemble des sociétés agricoles (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37). En pratique, les intéressés la préfèrent aujourd'hui très majoritairement à l'apport ^{1504414661947}.

– Conditions de la mise à disposition. – Le capital de la société bénéficiaire est détenu majoritairement par des personnes physiques. Le preneur a l'obligation de se consacrer à l'exploitation du fonds loué et d'informer le bailleur dans les deux mois suivant la mise à disposition (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 1) ^{1504456097122}. Cette information est réalisée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle mentionne les parcelles mises à sa disposition, le nom de la société et le tribunal de commerce dont elle relève (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 2) ^{1504455976813}. Le bail encourt la résiliation uniquement si le preneur n'a pas communiqué les informations nécessaires dans l'année de la mise en demeure de les fournir délivrée par le bailleur, et sous réserve qu'un préjudice soit démontré.

– Conséquences de la mise à disposition. – La mise à disposition ne transfère pas le droit au bail à la société, le preneur restant seul titulaire du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 4). Aussi, sa durée n'excède-t-elle pas celle de la location (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 1).

La mise à disposition impacte :

le preneur : il est tenu de participer de façon effective, permanente et in situ aux travaux d'exploitation du bien mis à disposition, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, III), sous peine de résiliation du bail en cas de préjudice porté au bailleur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-31, II, 3) ^{1504456709688} ;
la société exploitante : l'opération ne donne pas lieu à l'attribution de parts au preneur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 1). L'apport des améliorations réalisées sur le fonds (C. rur. pêche marit., art. L. 411-75) est possible et donne lieu à l'attribution de parts. La société exploitante est subrogée dans les droits à indemnité de fin de bail vis-à-vis du bailleur. Elle est tenue indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 5) ;
le bailleur : les droits du bailleur ne sont pas modifiés (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, III, al. 2), mais la mise à disposition entraîne un renforcement de ses garanties. En effet, la société constitue un débiteur supplémentaire.

Situations particulières de mise à disposition

La mise à disposition au profit d'un groupement agricole d'exploitation en commun (GAEC) est régie par un texte autonome (C. rur. pêche marit., art. L. 323-14). Son régime est toutefois proche de celui des autres sociétés agricoles. Le GAEC exploite tout ou partie des biens loués par le preneur dans la limite de la durée du bail. Ce dernier reste le seul titulaire du bail et ne peut se voir attribuer de parts sociales, sauf apport des améliorations culturales (C. rur. pêche marit., art. L. 411-75). Il avise le propriétaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sans encourir de sanction en cas d'omission. Les droits du bailleur ne sont pas modifiés, mais le groupement est tenu solidairement avec le preneur de l'exécution du bail.

Les constructions édifiées par un GAEC sur les terres mises à disposition sont réputées appartenir au groupement pendant la durée de la mise à disposition. En cas de dissolution ou de retrait, le preneur est tenu d'indemniser le GAEC puisqu'il bénéficie de ces améliorations ^{1504643302356}. Pour éviter des contestations, il est indispensable de prévoir précisément cette hypothèse dans la convention de mise à disposition, en fixant les modalités d'évaluation et de paiement des constructions ^{1504643407648}.

En cas d'assolement en commun, la mise à disposition des terres est également possible au profit d'une société en participation ayant pour objet cette pratique (C. rur. pêche marit., art. L. 411-39-1). Le propriétaire est avisé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sous peine de résiliation du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-39-1, al. 4) en cas de préjudice subi par le bailleur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-31, II, 3°).

Une critique des dérogations sociétaires

Les dérogations en matière de société posent plusieurs problèmes :

à première vue, elles offrent un espace de liberté important, remettant partiellement en cause l'incessibilité de principe du bail ;
toutefois, l'accord du bailleur est très souvent nécessaire. Son refus est susceptible de bloquer le projet sociétaire. De plus, la non-information du bailleur fait peser un risque significatif de résiliation du bail.

Ainsi, la question de la légitimité de ces règles se pose. Le législateur fait face à des impératifs contradictoires : permettre l'exploitation sociétaire sans risquer la mise en place de baux perpétuels en vertu du droit au renouvellement du preneur ni remettre en cause le principe de l'intuitu personae du bail. En pratique, la simple mise à disposition ne soulève pas de difficultés, le bail restant lié au preneur. Une simplification du régime est néanmoins souhaitable. Concernant les apports, la libéralisation des règles n'est envisageable que si elle s'accompagne d'une réflexion portant sur la durée et le renouvellement des baux au profit des sociétés, ainsi que sur la mise en place d'une solidarité entre le preneur et la société bénéficiaire de l'apport.