L'accès à la terre et aux bâtiments d'exploitation est un élément fondamental d'une exploitation agricole. En effet, la cession du matériel et du cheptel ne suffit pas à poursuivre une exploitation. Il est indispensable de disposer d'un support foncier de culture. Le régime actuel du statut du fermage pose pourtant le principe de l'interdiction de la cession du bail (A). Mais des dérogations significatives existent. Elles concernent certaines opérations intrafamiliales (B) et sociétaires (C).
La cession du droit au bail
La cession du droit au bail
Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018
Le principe de l'interdiction de la cession du bail
– Un principe rigoureux. – Les cessions de bail à titre onéreux ou gratuit sont interdites (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35), y compris lorsqu'elles sont approuvées par le bailleur
1504208500993. La sanction de la violation de cette interdiction est une nullité d'ordre public, interdisant toute régularisation par un consentement du bailleur
1504208924488.
L'impact de la réforme du droit des contrats sur la cessibilité du bail rural
La réforme du droit des obligations ayant consacré la cession de contrat (C. civ., art. 1216), il convient de mesurer l'impact de cette réforme sur la cession du bail rural
1505657297334. Le droit rural fait de la cession prohibée une cause de nullité absolue et un motif de résiliation du bail. Ce droit spécial, fondé sur l'ordre public, n'est pas remis en cause par la réforme.
Dans les hypothèses où la cession est autorisée, les nouvelles dispositions s'appliquent :
- concernant les conditions de fond : l'agrément du bailleur, le cédé, est nécessaire (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35 et L. 411-38 et C. civ., art. 1216). Il peut être donné dans le contrat d'origine ;
- concernant les conditions de forme : la cession est constatée par écrit (C. civ., art. 1216, al. 3) ;
- concernant la notification au bailleur : elle est nécessaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (et non plus soumise aux formalités anciennes, C. civ., art. 1690) ;
- concernant les modalités de la cession : les parties aménagent les modalités de la transmission du contrat en établissant :
Les dérogations familiales
La volonté de favoriser l'agriculture familiale a poussé le législateur à prévoir des dérogations spécifiques au principe de l'interdiction de la cession du bail rural. Ainsi, le bail peut faire l'objet d'une cession intrafamiliale (I). Un proche peut également y être associé (II).
La cession intrafamiliale du bail
– Bénéficiaires de la cession du bail. – La cession du bail est autorisée au profit des descendants du preneur, majeurs ou émancipés (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35, al. 1). Cette règle est entendue strictement, interdisant par exemple la cession au profit d'un gendre
1504210138954. Le conjoint marié ou pacsé bénéficie également de la cession, sous réserve de participer à l'exploitation
1504210328685.
– Approbation de la cession. – La cession est subordonnée à l'agrément préalable du bailleur ou à l'autorisation supplétive du tribunal paritaire (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35, al. 1)
1504212584774. L'autorisation du propriétaire est valablement donnée dans une clause du bail
1504211967547. Elle peut également être tacite, compte tenu des circonstances et du comportement clair et non équivoque du bailleur
1504212003525. Lorsque le bien est commun à deux époux, la cession est autorisée par les deux
1511381908167. Si la propriété est démembrée, il appartient à l'usufruitier d'autoriser la cession
1504211381787. En cas d'indivision, il s'agit d'un acte d'administration accompli par les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis (C. civ., art. 815-3, al. 1). La cession sans autorisation préalable constitue une infraction privant le juge de la possibilité de donner ultérieurement cette autorisation. Outre la nullité de l'acte, elle entraîne la résiliation du bail principal
1504211856009.
– Conséquences de la cession. – Sous réserve du respect du contrôle des structures, le bénéficiaire de la cession devient seul preneur à bail, autorisé à se prévaloir de tous les droits attachés à cette qualité et tenu à toutes les obligations qu'elle fait naître. La durée du bail ne se trouve pas modifiée par la cession
1504411852736. De son côté, le cédant reste garant de la bonne exécution du contrat par le cessionnaire
1504212732851, sauf libération conventionnelle
1512939103322. Rien n'empêche le bailleur de décharger le cédant de ses obligations. S'il a apporté des améliorations au fonds, le cédant ne peut pas réclamer le règlement immédiat de l'indemnité due
1506173636483. En effet, elle ne devient exigible qu'à l'expiration du bail
1504212813260. Ces améliorations sont néanmoins cessibles. Dans cette hypothèse, le nouveau preneur est subrogé dans les droits à indemnité en fin de bail vis-à-vis du bailleur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-75).
L'association d'un proche au bail
– L'association au bail. – Le preneur est en droit d'associer à son bail, en qualité de copreneur, son conjoint marié, son partenaire pacsé ou un descendant majeur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35, al. 2), sous réserve du respect du contrôle des structures. En outre, cette possibilité n'est offerte qu'aux conjoints ayant participé à l'exploitation. L'opération suppose l'agrément du bailleur ou, à défaut, l'autorisation du tribunal paritaire. Si elle n'a pas été autorisée, elle peut être sanctionnée de la même façon qu'une cession prohibée. Outre la nullité, le preneur encourt la résiliation de son bail.
Le régime actuel du statut du fermage, s'appuyant notamment sur le principe d'incessibilité du bail, pose des difficultés. Permettre la transmission des exploitations avec leurs baux ruraux apparaît indispensable pour favoriser le développement et la transmission des entreprises agricoles. À ce titre, le régime des cessions ou associations autorisées a démontré son utilité et son efficacité, permettant ainsi la pérennité des exploitations familiales. Toutefois, l'installation en agriculture et la cession des exploitations intervient désormais de manière significative hors cadre familial. Il convient ainsi de placer tous les exploitants sur un plan d'égalité en leur permettant d'envisager la cession de leurs exploitations sans distinguer leurs origines familiales.
Les dérogations sociétaires
La règle de l'interdiction de cession du bail supporte également des exceptions tendant à faciliter l'exploitation sous forme sociétaire du fonds loué. Ainsi, le bail peut faire l'objet d'un apport (I) ou d'une mise à disposition (II) au profit de la société exploitante.
L'apport du bail
– Conditions de l'apport. – Le preneur a la possibilité de faire apport de son droit au bail à une société civile d'exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d'exploitants (C. rur. pêche marit., art. L. 411-38)
1504413321665. Si le conjoint du preneur participe à l'exploitation, son consentement est indispensable (C. rur. pêche marit., art. L. 411-68). Cet apport est subordonné à l'agrément personnel du bailleur, pouvant être tacite
1504413651675. Aucune possibilité de recours devant le tribunal paritaire n'est prévue en cas de refus.
– Conséquences de l'apport. – L'apport entraîne le transfert du bail au bénéfice de la société. Celle-ci est substituée au preneur dans les rapports avec le bailleur. Ce dernier conserve toutes ses prérogatives et notamment son droit de reprise. Le droit au bail étant dépourvu de valeur patrimoniale, aucune part ne rémunère l'apport. Seules les améliorations sur le fonds donnent lieu à l'attribution de parts au profit de l'apporteur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-75).
Devenir du bail apporté à la dissolution de la société
Les cessions de baux ruraux n'étant autorisées que dans les hypothèses limitativement prévues par la loi (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35), l'attribution du bail lors de la dissolution de la société à l'associé apporteur est proscrite
1504415442929.
Aucune solution législative ou jurisprudentielle n'ayant vu le jour, le débat mérite d'être ouvert. En effet, l'impossibilité pour l'apporteur de « reprendre » son bail à la dissolution de la société constitue un frein aux apports de baux en société. Par ricochet, la valeur des sociétés concernées et leur pérennité se trouvent limitées.
La mise à disposition du bail
Prévue initialement exclusivement pour les GAEC (C. rur. pêche marit., art. L. 323-14)
1504455047533, la mise à disposition est désormais généralisée à l'ensemble des sociétés agricoles (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37). En pratique, les intéressés la préfèrent aujourd'hui très majoritairement à l'apport
1504414661947.
– Conditions de la mise à disposition. – Le capital de la société bénéficiaire est détenu majoritairement par des personnes physiques. Le preneur a l'obligation de se consacrer à l'exploitation du fonds loué et d'informer le bailleur dans les deux mois suivant la mise à disposition (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 1)
1504456097122. Cette information est réalisée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle mentionne les parcelles mises à sa disposition, le nom de la société et le tribunal de commerce dont elle relève (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 2)
1504455976813. Le bail encourt la résiliation uniquement si le preneur n'a pas communiqué les informations nécessaires dans l'année de la mise en demeure de les fournir délivrée par le bailleur, et sous réserve qu'un préjudice soit démontré.
– Conséquences de la mise à disposition. – La mise à disposition ne transfère pas le droit au bail à la société, le preneur restant seul titulaire du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 4). Aussi, sa durée n'excède-t-elle pas celle de la location (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 1).
La mise à disposition impacte :
- le preneur : il est tenu de participer de façon effective, permanente et in situ aux travaux d'exploitation du bien mis à disposition, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, III), sous peine de résiliation du bail en cas de préjudice porté au bailleur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-31, II, 3) 1504456709688 ;
- la société exploitante : l'opération ne donne pas lieu à l'attribution de parts au preneur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 1). L'apport des améliorations réalisées sur le fonds (C. rur. pêche marit., art. L. 411-75) est possible et donne lieu à l'attribution de parts. La société exploitante est subrogée dans les droits à indemnité de fin de bail vis-à-vis du bailleur. Elle est tenue indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 5) ;
- le bailleur : les droits du bailleur ne sont pas modifiés (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, III, al. 2), mais la mise à disposition entraîne un renforcement de ses garanties. En effet, la société constitue un débiteur supplémentaire.
Situations particulières de mise à disposition
La mise à disposition au profit d'un groupement agricole d'exploitation en commun (GAEC) est régie par un texte autonome (C. rur. pêche marit., art. L. 323-14). Son régime est toutefois proche de celui des autres sociétés agricoles. Le GAEC exploite tout ou partie des biens loués par le preneur dans la limite de la durée du bail. Ce dernier reste le seul titulaire du bail et ne peut se voir attribuer de parts sociales, sauf apport des améliorations culturales (C. rur. pêche marit., art. L. 411-75). Il avise le propriétaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sans encourir de sanction en cas d'omission. Les droits du bailleur ne sont pas modifiés, mais le groupement est tenu solidairement avec le preneur de l'exécution du bail.
Les constructions édifiées par un GAEC sur les terres mises à disposition sont réputées appartenir au groupement pendant la durée de la mise à disposition. En cas de dissolution ou de retrait, le preneur est tenu d'indemniser le GAEC puisqu'il bénéficie de ces améliorations
1504643302356. Pour éviter des contestations, il est indispensable de prévoir précisément cette hypothèse dans la convention de mise à disposition, en fixant les modalités d'évaluation et de paiement des constructions
1504643407648.
En cas d'assolement en commun, la mise à disposition des terres est également possible au profit d'une société en participation ayant pour objet cette pratique (C. rur. pêche marit., art. L. 411-39-1). Le propriétaire est avisé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sous peine de résiliation du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-39-1, al. 4) en cas de préjudice subi par le bailleur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-31, II, 3°).
Une critique des dérogations sociétaires
Les dérogations en matière de société posent plusieurs problèmes :
- à première vue, elles offrent un espace de liberté important, remettant partiellement en cause l'incessibilité de principe du bail ;
- toutefois, l'accord du bailleur est très souvent nécessaire. Son refus est susceptible de bloquer le projet sociétaire. De plus, la non-information du bailleur fait peser un risque significatif de résiliation du bail.
Ainsi, la question de la légitimité de ces règles se pose. Le législateur fait face à des impératifs contradictoires : permettre l'exploitation sociétaire sans risquer la mise en place de baux perpétuels en vertu du droit au renouvellement du preneur ni remettre en cause le principe de l'intuitu personae du bail. En pratique, la simple mise à disposition ne soulève pas de difficultés, le bail restant lié au preneur. Une simplification du régime est néanmoins souhaitable. Concernant les apports, la libéralisation des règles n'est envisageable que si elle s'accompagne d'une réflexion portant sur la durée et le renouvellement des baux au profit des sociétés, ainsi que sur la mise en place d'une solidarité entre le preneur et la société bénéficiaire de l'apport.