L'autorisation du bailleur en cours de bail

L'autorisation du bailleur en cours de bail

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018
– La nécessaire adaptation des baux en cours. – Le retour de l'agroforesterie dans les pratiques agricoles rend nécessaire l'adaptation des baux en cours. Le régime des baux ruraux contient des dispositions constituant des freins à ce type d'exploitation. Il s'agit de l'obligation d'autorisation préalable du bailleur dans deux hypothèses :
  • en cas de mise en œuvre de moyens culturaux non prévus au bail (C. rur. pêche marit., art. L. 421-29) ;
  • et pour la réalisation des plantations, assimilées à des travaux d'amélioration (C. rur. pêche marit., art. L. 411-73, I, 2°).
Les autorisations de plantation à obtenir du bailleur posent d'abord une difficulté procédurale. Leur double fondement nécessite une double autorisation dont les régimes diffèrent sensiblement. En cas de refus du bailleur, le tribunal paritaire des baux ruraux est compétent pour statuer.
– La solution de l'anticipation contractuelle. – La solution permettant de résoudre ces difficultés potentielles se trouve dans l'anticipation contractuelle. Il est en effet possible d'inclure ab initio dans le bail les autorisations appropriées.

Proposition de clause d'autorisation d'exploitation agroforestière

Le bailleur autorise expressément le preneur à mettre en œuvre des pratiques agroforestières sur l'ensemble des parcelles louées / sur les parcelles suivantes cadastrées…, et notamment à réaliser toutes les plantations d'arbres ou de haies nécessaires à cette activité agricole. À ce titre, le bailleur dispense le preneur de toute demande d'autorisation fondée sur les articles L. 421-29 et L. 411-73, I, 2° du Code rural et de la pêche maritime.

– L'espoir d'une évolution législative. – Afin d'accompagner le développement de l'agroforesterie, le législateur serait bien inspiré d'adapter les deux textes prévoyant l'autorisation du bailleur. A minima, il conviendrait d'harmoniser les deux procédures d'autorisation. Il pourrait même aller plus loin en dispensant purement et simplement le preneur d'avoir à obtenir l'accord du bailleur. Cette seconde hypothèse pose néanmoins certaines difficultés compte tenu du régime d'indemnisation de sortie de bail mise à la charge du bailleur.