Le bail rural agroforestier

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018

Le propriétaire exploitant est entièrement libre de ses choix culturaux. Le preneur à bail rural et son propriétaire doivent au contraire intégrer la possibilité d'adopter cette pratique culturale dans leurs rapports contractuels en définissant ses conditions d'exercice. À ce titre, il convient d'envisager deux moments clés dans la vie des arbres : la plantation (I) et la coupe (II).

La plantation des arbres

La plantation d'arbres ou de haies en vue de réaliser une exploitation agroforestière n'est pas un acte courant en agriculture. Elle soulève deux difficultés : celle de l'autorisation du bailleur en cours de bail (a) et celle de l'indemnisation des améliorations en fin de bail (b).

L'autorisation du bailleur en cours de bail

– La nécessaire adaptation des baux en cours. – Le retour de l'agroforesterie dans les pratiques agricoles rend nécessaire l'adaptation des baux en cours. Le régime des baux ruraux contient des dispositions constituant des freins à ce type d'exploitation. Il s'agit de l'obligation d'autorisation préalable du bailleur dans deux hypothèses :

en cas de mise en œuvre de moyens culturaux non prévus au bail (C. rur. pêche marit., art. L. 421-29) ;
et pour la réalisation des plantations, assimilées à des travaux d'amélioration (C. rur. pêche marit., art. L. 411-73, I, 2°).

Les autorisations de plantation à obtenir du bailleur posent d'abord une difficulté procédurale. Leur double fondement nécessite une double autorisation dont les régimes diffèrent sensiblement. En cas de refus du bailleur, le tribunal paritaire des baux ruraux est compétent pour statuer.

– La solution de l'anticipation contractuelle. – La solution permettant de résoudre ces difficultés potentielles se trouve dans l'anticipation contractuelle. Il est en effet possible d'inclure ab initio dans le bail les autorisations appropriées.

Proposition de clause d'autorisation d'exploitation agroforestière

Le bailleur autorise expressément le preneur à mettre en œuvre des pratiques agroforestières sur l'ensemble des parcelles louées / sur les parcelles suivantes cadastrées…, et notamment à réaliser toutes les plantations d'arbres ou de haies nécessaires à cette activité agricole. À ce titre, le bailleur dispense le preneur de toute demande d'autorisation fondée sur les articles L. 421-29 et L. 411-73, I, 2° du Code rural et de la pêche maritime.

– L'espoir d'une évolution législative. – Afin d'accompagner le développement de l'agroforesterie, le législateur serait bien inspiré d'adapter les deux textes prévoyant l'autorisation du bailleur. A minima, il conviendrait d'harmoniser les deux procédures d'autorisation. Il pourrait même aller plus loin en dispensant purement et simplement le preneur d'avoir à obtenir l'accord du bailleur. Cette seconde hypothèse pose néanmoins certaines difficultés compte tenu du régime d'indemnisation de sortie de bail mise à la charge du bailleur.

L'indemnisation des améliorations en fin de bail

– La justification de l'indemnisation. – L'une des difficultés de l'agroforesterie est liée à la durée d'exploitation des arbres. En effet, elle ne correspond pas aux durées habituelles d'exploitations agricoles, étant bien souvent supérieure à la carrière de l'exploitant. Ainsi, il y a fort à parier que les arbres plantés seront toujours en place à l'issue du bail. S'agissant d'une amélioration du fonds, le versement d'une indemnité par le bailleur à l'exploitant se justifie en droit (C. rur. pêche marit., art. L. 411-69 et s.). Le régime général de cette indemnisation est parfaitement connu dans les rapports locatifs agricoles. Elle légitime actuellement l'accord préalable du propriétaire.

– Une indemnisation parfois inadaptée. – Le régime d'indemnisation des améliorations en fin de bail est adapté aux arbres frugifères et aux vignes (C. rur. pêche marit., art. L. 411-71). Il s'appuie sur la notion d'entrée en production des plantations. Or, les arbres plantés dans le cadre d'une exploitation agroforestière sont souvent d'essences différentes ^{1500355762261}. Ils représentent davantage une valeur d'avenir qu'un espoir de revenus à court terme. Ainsi, le mode actuel d'évaluation de l'indemnité n'est pas adapté.

– Une indemnisation à inventer. – À l'instar de l'accord du bailleur, le sort de l'indemnisation est susceptible d'être réglé dans le bail. Dans cette hypothèse, il est indispensable de prévoir le recours à une expertise des arbres tenant compte de leurs qualités et de leurs débouchés. Néanmoins, une évolution législative est là encore souhaitable afin d'encourager le développement de ce mode cultural vertueux.

Proposition de clause d'indemnisation des améliorations agroforestières

Le Bailleur reconnaît que les plantations d'arbres réalisées par le Preneur dans le cadre de son exploitation agroforestière constituent des améliorations culturales devant faire l'objet d'une indemnisation au sens de l'article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime. Si les arbres plantés ne sont pas des arbres frugifères, les parties conviennent en outre :

La coupe des arbres

– La récente remise en cause de la théorie de l'accession immédiate. – La théorie de l'accession est l'un des principes fondamentaux du droit de la propriété immobilière (C. civ., art. 546 et 555). Elle posait historiquement le principe, régulièrement confirmé par la jurisprudence, d'une appropriation immédiate au profit du bailleur des arbres plantés sur le fonds loué ^{1493021512978}. Le preneur bénéficiait d'un simple droit de jouissance sur les plantations, ne lui permettant pas de les couper ou de les arracher sans autorisation du bailleur. Cette règle posait un problème majeur pour l'agroforesterie. En effet, si la coupe des arbres n'entrait pas dans les prévisions économiques du preneur, le projet risquait de ne plus être viable ^{1500357567757}. Toutefois, la jurisprudence traditionnelle était principalement fondée sur des plants de vigne. Un arrêt récent ^{1513803064032}a permis à la Cour de cassation de prendre une position plus large sur cette question. Désormais, l'accession à la propriété des plantations pour le bailleur se produit à l'expiration du bail, c'est-à-dire à son renouvellement. Ainsi, le principe prévalant en pareille matière est celui d'une accession différée, laissant le preneur propriétaire des plantations pendant la durée du bail. Cette évolution est de nature à favoriser l'agroforesterie.

– L'importance du traitement contractuel de l'accession. – L'accession, immédiate ou différée, n'étant pas d'ordre public ^{1499753354497}, il est possible d'aménager dans le bail la clause d'accession. Pour permettre une exploitation agroforestière, elle est nécessairement différée, garantissant à l'exploitant la propriété de ses plantations pendant toute la durée du bail et de son renouvellement. Ainsi, le bailleur laisse temporairement au locataire la propriété des ouvrages et plantations régulièrement élevés ^{1493022893755}. Néanmoins, cette solution n'est pas applicable aux arbres déjà plantés au jour de la conclusion du bail.

Pour les plantations existantes au jour du bail, il convient de faire un état des lieux et de convenir des droits du preneur. Il est alors possible d'étendre le droit d'accession du preneur sur les plantations existantes. Au contraire, si le bailleur souhaite se prémunir d'un arrachage ou d'une coupe de tout ou partie des plantations, il est indispensable de le prévoir au moyen d'une clause spécifique.

Proposition de clauses d'accession

Ainsi, l'agroforesterie nécessite une adhésion forte du bailleur au projet de l'exploitant. Au surplus, il convient de rédiger un bail sur-mesure prévoyant notamment :

l'autorisation de plantation des arbres ;
les modalités d'indemnisation du preneur en fin de bail ;
les conditions permettant la coupe des arbres.

Une évolution législative permettant d'alléger l'intervention du bailleur serait bienvenue.

Le montant du loyer du bail rural agroforestier

En matière de baux ruraux, un arrêté préfectoral fixe la fourchette des loyers (C. rur. pêche marit., art. L. 411-11). Or, les spécificités suivantes de l'agroforesterie ne sont pas prises en compte :

d'abord, le coût de l'investissement agroforestier (plantation et entretien des arbres) ;
ensuite, la baisse de rendement à l'hectare en raison des surfaces plantées en arbres ;
enfin, la rentabilité des arbres plantés, à court terme (production des frugifères) et à long terme (vente des bois).

Une réponse simple à cette difficulté consiste à retenir le minima prévu par l'arrêté. Elle n'est toutefois pas nécessairement adaptée à la situation. La création d'une fourchette spécifique à ce type de baux serait une meilleure solution. A minima, il conviendrait d'autoriser un loyer minoré. Une telle hypothèse existe en réalité déjà, mais uniquement si l'exploitation agroforestière est réalisée dans le cadre d'un bail rural environnemental.