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L’accession à la propriété par la levée de l’option prévue au contrat
2023
– Mise en demeure par le vendeur. – Trois mois avant le terme contractuellement prévu pour la levée de l’option, le vendeur doit mettre l’accédant en demeure d’exercer dans le délai convenu la faculté qu’il détient d’acquérir la propriété de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Cette mise en demeure doit être effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception 538 …
La garantie de relogement
2023
– Garantie de relogement. – Toutefois, lorsque le contrat porte sur un logement qui a bénéficié d’une décision d’agrément, prise par le représentant de l’État dans le département, et à la condition que les revenus de l’occupant soient inférieurs aux plafonds de ressources fixés par la loi 536 , celui-ci bénéficie d’une garantie de relogement. Même si, en théorie, un promoteur privé pourrait demander et obtenir cet agrément, dans la pratique, seuls les organismes de logement social sont en capacité d’assumer la garantie de …
La garantie de relogement
2023
– Absence de droit au maintien dans les lieux. – Sauf stipulations particulières du contrat de location-accession, lorsque le transfert de propriété n’est pas intervenu au terme convenu, ou lorsque le contrat a été résilié, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux 535 . …
La redevance, contrepartie du droit à la jouissance
2023
– Fraction locative. – La redevance est d’abord « la contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance du logement » 531 . Il ne s’agit pas à proprement parler d’un loyer, étant donné que le contrat de location-accession ne comporte pas un bail de droit commun, mais plutôt d’une rémunération du droit à la jouissance du logement, qualifiée de fraction « locative », pour plus de commodité 532 …
Le droit de jouissance conféré à l’accédant
2023
– Durée de la jouissance. – La loi ne prévoit ni minimum ni maximum pour la durée de la jouissance. Toutefois, il est en pratique judicieux de prévoir une durée qui permette à l’accédant d’épargner suffisamment, quoique « l’accédant ne connaîtra pas toujours au moment de la conclusion du contrat de location-accession, le montant de l’apport personnel dont il aura effectivement besoin lors du transfert de propriété » 528 . La totale liberté d’option de l’accédant incitera le vendeur à ne pas accepter une durée trop longue 529 . La phase locative est donc généralement de courte durée (de …
Droits et obligations des accédants
2023
– Droit d’opposition limité à la réalisation des travaux. – Faute d’être décisionnaire et payeur, et si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance du logement ne soient pas altérées de manière durable par les travaux envisagés, l’acquéreur ne peut pas s’opposer à l’exécution par l’organisme vendeur, même à l’intérieur de son logement, des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, des travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les …
Le droit commun
2023
– Réforme des droits d’opposition. – Jusqu’à la loi Elan, le préfet de département disposait d’un droit d’opposition qu’il pouvait exercer dans un délai de quatre mois à compter de la réception de la décision d’aliéner de l’organisme HLM. Ce droit d’opposition n’est pas applicable si la vente a été décidée dans le cadre d’une convention d’utilité sociale – CUS – (CCH, art. L. …
Les garanties des accédants
2023
Depuis la loi ENL du 13 juillet 2006, les accédants à la propriété de logements sociaux bénéficient d’une garantie de rachat et d’une garantie de relogement . Par contre, ne bénéficient pas légalement de ces garanties les opérations de location-accession avec PSLA et les ventes HLM de logements locatifs. On observe toutefois qu’en pratique, les avant-contrats et les actes de vente proposent au locataire-accédant, de manière conventionnelle, ces garanties de rachat et de …
La procédure de mise en vente
2023
– Droit d’opposition. – Comme l’indique un auteur 506 , « la vente HLM ne doit pas aggraver la situation des communes déficitaires en logements sociaux ». Elle est donc interdite dans les communes gravement déficitaires. Dans les communes « simplement déficitaires », le maire peut s’opposer à la cession pour préserver son ratio de logements sociaux. Il est à noter que depuis la loi ENL 507 , les ventes de logements sociaux au cours des cinq années sont prises en compte pour apprécier le ratio de l’article L. 302-5 du Code de la construction et de …
Les bénéficiaires
2023
– Vente d’un logement vacant. – Si le logement était vacant, l’article L. 443-11 du Code de la construction et de l’habitation établissait un ordre des acquéreurs éventuels : …