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Report du démembrement ou répartition des prix en cas de vente
2023
Comme on l'a vu, le sort du prix global (ou plutôt de la somme englobant les deux prix, celui de l'usufruit et celui de la nue-propriété) dépend de la volonté des parties. Consigner à l'avance celle-ci dans le cadre de la convention pourra être précieux si les parties n'entendent pas que la cession conjointe de leurs droits sur le bien mette fin au démembrement, en prévoyant dès lors …
Extinction du démembrement
2023
Exercice sans doute délicat mais pas impossible, et potentiellement précieux pour les parties en termes de prévention des contestations, la convention pourra tenter une réglementation conventionnelle de la sanction de l'abus de jouissance, afin de préciser ce qui est prévu dans le régime légal par l'article 618 du Code …
L'hypothèse de la destruction du bien démembré
2023
Le plus souvent les assurances couvriront le risque 672 . Encore faudra-t-il que les primes aient été réglées, et le montant du contrat ajusté aux coûts potentiels de reconstruction (dont l'inflation actuelle, en termes de matériaux et de main-d'œuvre, amènerait peut-être à devoir reconsidérer les plafonds de garantie prévus dans certaines polices). À défaut de convention, l'indemnité pourra être encaissée par l'usufruitier, sans que le nu-propriétaire puisse imposer la reconstruction 673 . De tels inconvénients pour le nu-propriétaire justifient la mise au point d'une convention, de manière …
La vente de la nue-propriété du logement
2023
– Les champs divers du démembrement. – Démembrer la propriété implique d'en être titulaire ; c'est, en droit des biens, la seule condition requise. Si elle est satisfaite, le démembrement est laissé à l'entière volonté des parties : démembrement pour une durée déterminée ou indéterminée (la limite maximum de sa durée étant alors viagère pour les personnes physiques, et trentenaire pour les personnes morales), avec constitution d'usufruit successif ou non, et dans le cadre d'une mutation à titre gratuit (pour gratifier le nu-propriétaire) ou à titre onéreux (pour rémunérer l'usufruitier). On …
Une ouverture au cercle familial
2023
– Pour une application rénovée de l'article 918. – Ne serait-il pas souhaitable de favoriser la vente en viager dans le cadre familial ? Deux modifications simples pourraient y contribuer : donner à la présomption de l'article 918 du Code civil le caractère d'une présomption simple et faire peser la charge de la preuve de l'intention libérale, ou de l'absence de paiement des arrérages, sur les cohéritiers de l'acquéreur qui s'en prévalent. Dans quatre arrêts rendus le 18 janvier 2012, la Cour de cassation a jugé que l'avantage indirect résultant de l'occupation gratuite, par un enfant, d'un …
Des garanties plus efficaces
2023
Les garanties traditionnelles que sont l'hypothèque légale du vendeur et la clause résolutoire s'avèrent malheureusement inefficaces si le débirentier fait l'objet d'une procédure collective. Il existe d'autres garanties, plus efficaces et mieux adaptées pour le crédirentier. Notamment, la clause de réserve de propriété, particulièrement efficace en cas de procédure …
La procédure de surendettement
2023
L'admission de la recevabilité du dossier du débirentier par la commission de surendettement entraîne la suspension et l'interdiction des procédures d'exécution et l'interdiction de payer les dettes, autres qu'alimentaires, nées antérieurement 631 . …
L'impôt sur la plus-value
2023
– Vente après le décès du crédirentier. – Le décès du crédirentier, ou du bénéficiaire de la réversion si la rente était stipulée réversible, entraîne l'arrêt du paiement de la rente. Le débirentier dispose d'une option pour la détermination de la valeur d'acquisition. Soit il retient comme valeur d'acquisition le montant du bouquet augmenté de la somme des rentes versées. Soit il retient la valeur de capitalisation de la rente indiquée dans l'acte d'achat. Si le débirentier a versé au crédirentier une somme supérieure à la valeur de capitalisation, la première option sera évidemment plus …
L'impôt sur le revenu
2023
– L'interdiction de déduire la rente. – Bien que la rente soit taxée entre les mains du vendeur, l'acquéreur ne peut pas déduire de son revenu imposable le montant versé à ce titre, la rente étant constituée à titre onéreux. Une obligation déclarative pèse cependant sur l'acquéreur. Chaque année, il doit remplir un imprimé spécial indiquant l'identité du bénéficiaire de la rente et le montant des sommes payées au cours de l'année précédente. À défaut, il est passible d'une amende 619 …
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)
2023
ÂGE VALEUR VALEUR Moins de : 21 ans révolus 90 % 10 % 31 ans révolus 80 % 20 % 41 ans révolus 70 % 30 % 51 ans révolus 60 % 40 % 61 ans révolus 50 % 50 % 71 ans révolus 40 % 60 % 81 ans révolus 30 % 70 % 91 ans révolus 20 % 80 % Plus de 91 ans révolus 10 % 90 % …