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Le bail à construction
2023
– Un outil tourné vers l’accession sociale. – Son application à l’accession sociale à la propriété de logements a été envisagée dès l’origine. En témoignent les alinéas 3 et 4 de l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation qui disposent : …
Appréciation : une bonne idée, mais qui ne trouve pas de marché suffisant
2023
Force est de constater qu’une telle formule n’a pas connu, pour l’instant, un déploiement à grande échelle, bien que ses promoteurs aient parié sur une adaptation du marché aux évolutions sociétales et tenté de satisfaire à la fois les volontés de l’accédant et celles de l’investisseur. Il semble que, pour le moment, les accédants restent attachés à la simplicité et aux avantages de la pleine propriété et que les évolutions sociétales soient plus lentes en matière de propriété immobilière qu’en bien d’autres domaines. Pour autant, ces expériences sont précieuses car elles permettent de mieux …
… mais peu utile pour l’accession à la propriété des logements
2023
– Le droit réel du bail emphytéotique ne répond pas au désir d’accession à la propriété des particuliers. – Mais le bail emphytéotique n’est pas utilisé pour l’accession à la propriété du logement par des particuliers, car il présente un inconvénient majeur : la propriété conférée n’est pas perpétuelle. On comprend qu’il soit acceptable pour un preneur exploitant le bien, qui lui procure une rentabilité financière (le preneur rural exploite la terre à moindre coût, le bailleur social exploite l’immeuble d’habitation à moindre coût). Mais le particulier qui souhaite accéder à la propriété de …
Principales obligations des parties
2023
– Un instrument de portage du foncier. – Pour en revenir aux solutions de portage financier destinées à alléger le prix d’accession à la propriété du logement, seuls comptent l’accord des parties et l’équilibre de l’opération selon la méthode du bilan à rebours qu’utilisent les promoteurs, aménageurs, et plus généralement tous les opérateurs économiques immobiliers chargés de construire, rénover, réhabiliter des immeubles pour créer des logements à mettre sur le marché, dont le point de départ est de savoir à quel prix les logements doivent être rendus accessibles 622 . Selon cette méthode, …
Fiscalité
2023
– L’article 13, 5° du Code général des impôts. – Dans une logique de lutte contre les montages abusifs, l’article 13, 5° du Code général des impôts a été réformé en 2012 et dispose dorénavant que le prix de cession d’un usufruit temporaire par une personne soumise à l’impôt sur le revenu est imposé dans la catégorie du type de revenus générés par le bien concerné. Il est donc, en l’espèce, imposé dans la catégorie des revenus fonciers. La règle est, certes, compréhensible lorsqu’il s’agit de ventes à soi-même ou de vente d’usufruit temporaire avec réserve de nue-propriété. Mais pourquoi taxer …
Valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété
2023
– Assiette de taxation de la nue-propriété en cas de levée d’option. – Dans l’hypothèse de travail qui est la nôtre, prévoyant une option d’achat de la nue-propriété, une attention particulière doit être portée sur l’assiette des droits de mutation de celle-ci. Pour les mutations de droits démembrés, la documentation fiscale précise que : « Les parties demeurent libres de fixer le prix de l’usufruit et de la nue-propriété comme elles l’entendent (…) En revanche, pour la liquidation des droits de mutation dus à cette occasion, l’administration fiscale retiendra la valeur telle qu’elle résulte …
L’option d’achat de la nue-propriété
2023
– Schéma à l’attention des rédacteurs. – Dans la logique de notre réflexion, destinée à favoriser l’accession progressive à la propriété, une option d’achat de la nue-propriété viendra compléter l’usufruit constitué. Le délai de rétractation accordé aux acquéreurs non professionnels n’est pas à nouveau applicable, les modalités de levée d’option ayant été prévues dès le contrat initial, seul à donner lieu à leur …
Évolution possible en direction du droit réel de jouissance spéciale
2023
– Un usufruit à durée fixe mais non viagère. – Il convient d’être prudent quant à la portée de cette jurisprudence. Elle signifie clairement que lorsque le titulaire du droit de jouissance spéciale est une personne morale, la durée de ce droit n’est pas enfermée dans la limite de trente ans imposée par l’article 619 du Code civil dans le cas d’un usufruit. La question se pose alors en doctrine de savoir s’il serait possible d’aller au-delà, et d’imaginer, par exemple, un droit réel de jouissance stipulé au profit d’une personne physique, pour une durée fixe (dans notre exemple, de vingt ans) …
Constitution d’une société
2023
– Une solution aux effets limités. – Faire constituer aux accédants une société pour acquérir l’usufruit permet de s’affranchir du caractère viager de ce droit, qui est propre aux personnes physiques. L’accédant serait alors titulaire de parts sociales librement cessibles et transmissibles. Mais, outre une complexité accrue, cette solution se heurte à deux autres limites : d’une part, la limite temporelle des trente ans, fixée à l’article 619 du Code civil ; d’autre part, la restriction au seul usufruit, le droit d’usage et d’habitation ne pouvant avoir pour titulaire qu’une personne …