Force est de constater qu’une telle formule n’a pas connu, pour l’instant, un déploiement à grande échelle, bien que ses promoteurs aient parié sur une adaptation du marché aux évolutions sociétales et tenté de satisfaire à la fois les volontés de l’accédant et celles de l’investisseur. Il semble que, pour le moment, les accédants restent attachés à la simplicité et aux avantages de la pleine propriété et que les évolutions sociétales soient plus lentes en matière de propriété immobilière qu’en bien d’autres domaines. Pour autant, ces expériences sont précieuses car elles permettent de mieux comprendre dans quelles conditions de marché il pourrait être possible d’offrir une alternative à la location ou à la pleine propriété.
Appréciation : une bonne idée, mais qui ne trouve pas de marché suffisant
Appréciation : une bonne idée, mais qui ne trouve pas de marché suffisant
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Le logement confronté aux évolutions sociétales : arguments et réfutation
1. Il est, selon certains, nécessaire d’adapter la propriété aux évolutions suivantes631 :
1.1 – L’allongement de la durée de la vie humaine. Certains estiment qu’il a « transformé l’expérience de la transmission », puisque l’on hérite désormais d’un logement plutôt au moment de la retraite qu’en cours de vie professionnelle. Dans la plupart des cas, le réflexe est alors de le vendre.
1.2 – La mobilité accrue des parcours familiaux et professionnels, plus volatils que par le passé. Cette propension croissante au changement viendrait déstabiliser la durée de détention d’un logement. La jeune génération tendrait à se loger au meilleur endroit, à un prix plus attractif, peu lui important de n’être titulaire, sur son logement, que d’un droit « dégradé », puisque temporaire. En d’autres termes, privilégier la valeur dite « d’usage » plutôt que la propriété. Ou encore replacer le logement dans sa fonction première d’abri, de lieu de vie, en renonçant à la dimension patrimoniale et, plus encore, spéculative qu’il peut receler.
2. Ces arguments méritent la plus grande attention, et devront être soigneusement observés à l’avenir. Pour ce qui est du présent, ils nous paraissent, pour le moins, prématurés. À l’heure où ces lignes sont écrites, notre pratique notariale ne les rencontre que très exceptionnellement.
2.1 – Le logement n’est pas un bien de consommation comme un autre ; de ce fait, sa valeur ne peut se réduire à son simple usage. On peut aisément comprendre qu’un bien de consommation tel qu’une automobile, dont la valeur disparaît du fait de son utilisation, présente essentiellement une valeur d’usage. Mais cette affirmation ne correspond pas à ce que nos clients recherchent en voulant accéder à la propriété de leur logement. Dans leur immense majorité, leur comportement, sinon leur discours, traduit au contraire un grand attachement à la pérennité de cet élément majeur (et parfois unique) de leur patrimoine.
2.2 – Ainsi, affirmer que la volonté de transmission du logement s’estompe est à notre avis une erreur. Certes, du point de vue de l’accédant, l’héritage du logement arrive trop tard (d’où la vente), mais du point de vue du disposant, nous constatons quotidiennement que le souhait de transmettre reste très vivace pour sécuriser la vie de sa descendance face aux incertitudes de l’avenir.
– Cible économique et acceptabilité de la propriété à vie. – Le dispositif que nous venons de décrire cible essentiellement les ménages désirant accéder à un logement autrement qu’en location, et qui perçoivent des revenus stables mais insuffisants pour accéder à la pleine propriété de leur logement, dans les quartiers qu’ils désirent, faute d’apport et de capacité d’emprunt suffisants. Ce mécanisme peut les aider à choisir un cadre de vie proche de leur lieu de travail, des écoles et des lieux de transport… Il suppose de privilégier la « valeur d’usage » au seul détriment de la transmission de leur logement. Consentir ce sacrifice n’a de sens que s’il coûte sensiblement moins cher que la pleine propriété. Dès lors, c’est seulement dans les zones les plus tendues que semble pouvoir se développer ce nouveau segment de marché qui subira, en outre, inévitablement la concurrence de territoires proches, mais permettant un achat classique en pleine propriété, qui pour l’instant reste la norme dans la demande des accédants.
Propriété à vie : une formule en manque d’encadrement législatif
Avec la propriété à vie, on touche aux limites d’un dispositif dépourvu de cadre légal propre, et reposant exclusivement sur un ensemble de contrats. Sa nouveauté et sa complexité peuvent intimider les accédants (et, parfois, leurs notaires). Mais elle interroge surtout les banques, qui n’accordent le financement nécessaire qu’après un examen très attentif par leurs services juridiques. Seul un encadrement législatif de cette formule intéressante paraît pouvoir en assurer le développement.