… mais peu utile pour l’accession à la propriété des logements

– Le droit réel du bail emphytéotique ne répond pas au désir d’accession à la propriété des particuliers. – Mais le bail emphytéotique n’est pas utilisé pour l’accession à la propriété du logement par des particuliers, car il présente un inconvénient majeur : la propriété conférée n’est pas perpétuelle. On comprend qu’il soit acceptable pour un preneur exploitant le bien, qui lui procure une rentabilité financière (le preneur rural exploite la terre à moindre coût, le bailleur social exploite l’immeuble d’habitation à moindre coût). Mais le particulier qui souhaite accéder à la propriété de son logement n’exploite pas le bien : il l’occupe. Et les raisons qui incitent les particuliers à devenir propriétaires disparaissent avec un tel montage.

– La possibilité de consentir un bail emphytéotique sur un lot de copropriété dans un immeuble bâti est par ailleurs questionnée⁶²⁴. – Or l’accession à la propriété d’un logement dans un immeuble collectif suppose de pouvoir raisonner au niveau du lot de copropriété.

– Incompatibilité des clauses anti-spéculatives avec un bail emphytéotique. – Les travaux de la première commission sur les appels à projets et les chartes promoteurs⁶²⁵ ont abordé la question des clauses anti-spéculatives dont les formes peuvent être très variées. Incluses dans des actes de vente, de telles clauses ont été validées par la Cour de cassation dans les mêmes conditions que celles que l’on peut stipuler dans les actes à titre gratuit en vertu de l’article 900-1 du Code civil⁶²⁶, et dans des termes très simples et clairs : « Mais attendu que, dès lors qu’elle est limitée dans le temps et qu’elle est justifiée par un intérêt sérieux et légitime, une clause d’inaliénabilité peut être stipulée dans un acte à titre onéreux »⁶²⁷. En revanche, elles sont clairement incompatibles avec la libre disposition du droit réel qui est une caractéristique essentielle du bail emphytéotique, comme l’ont notamment rappelé les rapporteurs du 109^e Congrès des notaires de France⁶²⁸. D’où la très grande prudence de la pratique notariale qui évite toute clause restrictive du droit de propriété dans les baux emphytéotiques alors qu’elles sont possibles dans les ventes, ce qui est pour le moins paradoxal car le droit de propriété concernant le droit réel d’un bail emphytéotique devient ainsi plus protégé que le droit de propriété concernant directement un bien.

– Vers une possibilité de contractualiser l’équilibre économique initial du bail emphytéotique. – Peut-on, dès lors, imaginer des clauses n’allant pas jusqu’à entraîner une inaliénabilité ou une restriction au droit de disposer, mais en vertu desquelles les parties contractualiseraient l’équilibre économique ayant permis leur accord financier ? Le bailleur accepterait ainsi de consentir le bail emphytéotique sur la base d’un projet présenté par le preneur, ce dernier s’obligeant « spontanément » au respect de contraintes présentées par lui-même comme étant de l’essence même de son projet. Nous renvoyons aux travaux de la première Commission sur cette question.

Dans les appels à projets innovants à Paris, en Île-de-France et dans certaines métropoles régionales, ces clauses sont principalement :

De telles clauses nécessitent inévitablement la contractualisation d’une sanction ou d’une faculté de rachat (l’emphytéote paie un complément de prix pour ne plus respecter la clause). Ces clauses sont pratiquées dans les ventes et d’autres types de baux, mais ont été disqualifiées pour l’instant par la pratique compte tenu du risque consistant en la perte du caractère réel du bail conféré.