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En évitant l’indivision
2023
Faut-il, pour autant, partager les propos de notre Confrère Jean-François Sagaut lors d’un précédent Congrès 841 : « La société civile comme mode de détention du logement conjugal ne présente pas d’intérêt par rapport à la convention d’indivision » ? L’indivision, même assortie d’une convention, souffre de trois handicaps que peut surmonter une société : sa précarité ou sa courte durée, les prises de décision à une majorité des deux tiers, voire de l’unanimité et l’impossibilité de contrôler les transmissions à titre gratuit des droits …
La constitution de sûretés réelles sur le bien acquis indivisément
2023
– Solution de l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. – En revanche, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est indépendante de l’issue du partage. La doctrine avait démontré, bien avant la réforme qui a vu disparaître le privilège de prêteur de deniers, qu’une telle crainte n’était pas fondée et que le prêteur avait bien pour garantie l’immeuble dans son entier 837 . La « théorie de l’indivisibilité du privilège de prêteur de deniers » était que l’indivision qui naît du chef des acquéreurs ne change pas la nature de l’opération juridique qui procède d’une unique vente …
La constitution de sûretés réelles sur le bien acquis indivisément
2023
– Problème de l’hypothèque conventionnelle. – Dans notre hypothèse, le coïndivisaire occupant doit souscrire un prêt pour l’acquisition de sa quote-part. Quelle garantie hypothécaire va-t-il donc pouvoir conférer pour le garantir ? À moins que tous les coïndivisaires ne consentent à l’affectation hypothécaire du bien acquis, l’hypothèque conventionnelle que pourrait conférer l’indivisaire est toujours dépendante du résultat du partage, ce qui, en fait, la rend …
Autres aspects des relations entre indivisaire occupant et investisseur
2023
L’hypothèse de l’investisseur intervenant aux côtés d’un accédant pose d’autres questions, auxquelles vient répondre le régime légal de l’indivision. …
Les conventions à durée déterminée
2023
– Sanction du dépassement de la durée légale. – Comment traiter le cas 830 d’une convention conclue pour une durée supérieure au maximum légal de cinq ans ? Certains y voient une prorogation à durée indéterminée, dont le point de départ serait la fin de la cinquième année 831 . D’autres interprètent la volonté des indivisaires comme étant de renouveler par tacite reconduction la convention pour des périodes successives de cinq ans à l’expiration des cinq premières années 832 . D’autres enfin considèrent qu’il convient simplement de ramener la durée de la convention à ce maximum légal, comme …
Les conventions à durée déterminée
2023
– Renouvellement par décision expresse. – La convention peut être renouvelée par décision expresse des parties. La durée supplémentaire doit être décomptée dès la date de cette décision, et non à partir du jour où la durée initiale aurait dû expirer 825 . …
Principales caractéristiques de la convention d’indivision
2023
– Créanciers. – En présence d’une convention d’indivision, l’article 815-17 du Code civil permettant aux créanciers de provoquer le partage au nom de leur débiteur ou d’intervenir dans le partage provoqué par lui reste applicable aux créanciers de l’indivision, ainsi qu’aux créanciers personnels des indivisaires 822 . Toutefois, ils ne peuvent provoquer le partage que dans les cas où leur débiteur pourrait lui-même le provoquer : ils sont donc tenus par la durée déterminée de la …
Principales caractéristiques de la convention d’indivision
2023
– Unanimité pour les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant. – Les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant requièrent l’unanimité 821 . Notamment, aucun immeuble indivis ne peut être aliéné sans l’accord de tous les indivisaires, avec la réserve toutefois des cas d’assouplissements prévus aux articles 815-4 (cas d’un indivisaire hors d’état de manifester sa volonté) et 815-5 (cas du refus d’un indivisaire mettant en péril l’intérêt commun) du Code …
Taxe foncière
2023
– TFPB à la charge du preneur. – Lorsqu’un immeuble est loué par bail réel solidaire, la taxe foncière est établie au nom du preneur du bail réel solidaire 791 . …
Effets indirects du BRS – son articulation avec quelques réglementations particulières : loi SRU. PLU. Vente HLM
2023
1. Suite à la loi Elan du 23 novembre 2018 qui avait ouvert aux organismes de logement social la possibilité d’être agréés OFS, dans la limite de leur objet social, l’article 106, I-4° de la loi 3DS a modifié l’article L. 443-7 du Code de la construction et de l’habitation, permettant ainsi à un organisme HLM de consentir un BRS sur son patrimoine dès lors qu’il est agréé OFS et soumettant le BRS ainsi consenti par un tel OFS aux mêmes règles que celle relative à la vente dite « HLM », donc à l’application des articles L. 443-7 à L. 443-15-5 du même …