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Problèmes posés par le Brilo, causes de son insuccès
2023
Ces inconvénients ont été globalement réglés dans le cadre du bail réel solidaire que nous allons maintenant étudier. …
Problèmes posés par le Brilo, causes de son insuccès
2023
– La valorisation complexe de la propriété temporaire. – Conformément à l’article R. 254-5 du Code de la construction et de l’habitation, la valeur de la propriété temporaire doit être déterminée « en fonction de la durée du bail restant à courir et de la valeur locative du bien dans la limite du plafond maximum de loyer fixé par l’article 2 terdecies D de l’annexe III au code général des impôts ». L’accès à la formule est très complexe pour les non-initiés aux calculs financiers, autrement dit pour la quasi-totalité des …
Problèmes posés par le Brilo, causes de son insuccès
2023
– Principales difficultés. – Sans évoquer la fiscalité, qui n’a pas été adaptée pour inciter au développement du produit (alors qu’elle l’a été pour le BRS), les difficultés suscitées par la formule sont, à notre sens, au nombre de quatre. Premièrement, la complexité de l’évaluation de la propriété temporaire ; deuxièmement, l’importance de l’effort demandé au propriétaire foncier ; troisièmement, le caractère temporaire du droit conféré ; quatrièmement enfin, l’absence de prise en compte des logements réalisés en vertu d’un Brilo dans les quotas de logements sociaux fixés par la loi SRU et …
Régime juridique
2023
– Une certaine simplicité. – Le régime juridique du bail à réhabilitation est relativement simple : nous ne commenterons pas les obligations du preneur relatives à l’entretien et aux réparations (le preneur est considéré comme le propriétaire, sauf la possibilité de récupérer les charges locatives et d’exiger des locataires d’habitation les réparations dites « locatives »), ni au paiement de son loyer. Nous insisterons, en revanche, sur les deux principaux apports de la loi Alur : la prise en compte du statut de la copropriété (§ I) et le sort des baux d’habitation conclus par le preneur (§ …
La qualité du preneur
2023
– Liste limitative. – Le propriétaire de l’immeuble peut être toute personne physique ou morale de droit privé comme de droit public, mais le preneur doit être une des personnes morales contribuant à la réalisation de logements sociaux, listées par l’article L. 252-1 du Code de la construction et de l’habitation, savoir …
Utilisation du bail à construction pour favoriser l’accession au logement
2023
– Immeuble collectif. – Au sein d’un immeuble collectif, le bail à construction est difficilement utilisable dans une logique d’accession individuelle à la propriété, logement par logement. L’obligation de construire est impossible à réaliser pour les preneurs individuels à bail. C’est ce point qui rend illusoire l’hypothèse de la levée d’option prévue à l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation 647 , et c’est bien toute l’idée du bail réel solidaire notamment de permettre la constitution d’un droit réel logement par logement, en organisant la période de construction …
L’obligation de construire du preneur
2023
– Une restriction du champ d’application du bail à construction. – Il résulte de cette jurisprudence que, dans de nombreux cas, le bail à construction ne pourra pas être utilisé. Il est ainsi exclu en cas de travaux de simple réaménagement de bâtiments existants, lesquels relèvent d’un bail à réhabilitation régi par les articles L. 252-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation… à condition qu’un tel bail puisse être conclu, compte tenu de son champ d’application, lui aussi, assez …
Caractéristiques
2023
Le bail à construction emprunte au bail emphytéotique deux de ses principales caractéristiques : sa durée et la nature réelle du droit conféré au preneur. Il y ajoute deux obligations du preneur qui l’en distinguent nettement : l’obligation de construire (§ I) puis celle de conserver en bon état d’entretien (§ II) 633 . Il se différencie aussi de son modèle par une plus grande souplesse quant à l’introduction de clauses restrictives du droit de propriété du preneur (§ III), et réserve un meilleur sort aux créanciers hypothécaires (§ …
Le bail à construction
2023
Après avoir étudié ses principales caractéristiques (Sous-section I), nous rechercherons en quoi il peut servir la cause de l’accession au logement (Sous-section II). …
Appréciation : une bonne idée, mais qui ne trouve pas de marché suffisant
2023
– Cible économique et acceptabilité de la propriété à vie. – Le dispositif que nous venons de décrire cible essentiellement les ménages désirant accéder à un logement autrement qu’en location, et qui perçoivent des revenus stables mais insuffisants pour accéder à la pleine propriété de leur logement, dans les quartiers qu’ils désirent, faute d’apport et de capacité d’emprunt suffisants. Ce mécanisme peut les aider à choisir un cadre de vie proche de leur lieu de travail, des écoles et des lieux de transport… Il suppose de privilégier la « valeur d’usage » au seul détriment de la transmission …