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La redevance, contrepartie du droit à la jouissance
2023
En contrepartie de son droit à la jouissance du logement, l’occupant doit verser au propriétaire une redevance, qui comporte une fraction locative et une fraction acquisitive. Cette redevance est en principe librement fixée entre les parties, mais fait l’objet d’un encadrement si l’accédant a recours à un prêt social location-accession (PSLA), ce qui est l’hypothèse la plus …
Le droit de jouissance conféré à l’accédant
2023
– Nature juridique. – Bien que le terme « location » ait été retenu dans l’appellation du contrat, et que le législateur se soit inspiré du droit commun du bail pour rédiger les articles dédiés au droit de jouissance, il semble que ce dernier ne puisse s’apparenter à un véritable bail. La question ne manque pas d’intérêt : certains s’interrogent notamment sur le fait de savoir si l’article 1751 du Code civil sur la cotitularité du droit au bail est applicable ou pas à ce droit de jouissance, ou si le vendeur bénéficie, pendant la période de jouissance préalable, du privilège du bailleur 526 . …
Droits et obligations des accédants
2023
– Droit à indemnité en cas de préjudice du fait des travaux. – Si un acquéreur subit un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, il a droit à une indemnité de la part de l’organisme vendeur. …
Report de l’entrée en vigueur du régime de la copropriété
2023
L’effet de ce transfert différé est que, par dérogation aux dispositions des articles 1 er et 1-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’immeuble au sein duquel sont vendus les logements n’est soumis aux dispositions du régime de la copropriété qu’à compter de la date prévue pour le transfert de propriété de la quote-part des parties communes, sous réserve des dispositions des articles 8 (contenu du règlement à établir obligatoirement) et 46 (garantie de surface – loi Carrez) de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les dispositions de l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation …
Les ventes spécifiques
2023
– Vente entre organismes HLM et aux OFS. – La vente de logements entre organismes HLM et aux organismes de foncier solidaire (OFS) n’est plus, en principe, soumise au droit d’opposition du préfet ou du président du conseil de métropole. L’article L. 443-11, I du Code de la construction et de l’habitation lui substitue une notification de la vente aux intéressés ainsi qu’au maire de la commune d’implantation. Par exception, si la cession a pour conséquence de réduire de plus de 30 % le parc de logements locatifs détenu sur les trois dernières années par un organisme HLM, une autorisation …
La limitation du champ d’application des règles impératives des « ventes HLM »
2023
La « loi Elan » modifie le champ d’application des dispositions impératives de la vente HLM, résultant des articles L. 443-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. L’article L. 443-14 exclut les « ventes de logements intermédiaires », qui relèvent de la procédure de la vente d’un élément de patrimoine autre que les logements 511 . Il semble qu’il faille considérer que les règles impératives s’appliquent aux « logements sociaux » (financés et conventionnés en PLAI, PLUS, PLS) mais aussi aux logements non conventionnés autres que les logements intermédiaires 512 …
Les dispositifs anti-spéculatifs (CCH, art. L. 443-12-1)
2023
– En cas de revente dans les cinq ans (al. 1 à 3). – L’acquéreur qui souhaite revendre le logement acquis dans les cinq ans de son acquisition doit en informer l’organisme HLM qui peut se porter acquéreur en priorité (al. 1). S’il a acquis son logement à un prix inférieur au prix de mise en vente et qu’il le revend dans les cinq ans de son acquisition, il est tenu de verser à l’organisme HLM une somme égale entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Cette somme ne peut dépasser l’écart constaté entre le prix de mise en vente lors de l’acquisition et le prix d’acquisition (al. 2). Le …
La procédure de mise en vente
2023
– La fixation du prix de vente 508 . – Avant la loi Elan, le prix de vente était fixé par l’organisme propriétaire, après avis du maire de la commune d’implantation. Son avis était réputé favorable à défaut de réponse dans le délai de deux mois. Si l’acquéreur était une personne physique, le prix de vente ne pouvait être inférieur ou supérieur de 35 % de l’évaluation faite par le service des domaines, en prenant pour base le prix d’un logement comparable libre …
Le droit de préemption subsidiaire
2023
Le champ d’application et le régime des droits de préemption applicables au locataire sont particulièrement complexes. Ce mécanisme vertueux gagnerait en lisibilité et en efficacité si certains de ces modes de préemption fusionnaient. On pourrait imaginer un droit de préemption applicable au locataire d’un logement, meublé ou nu, en cas de projet de vente par son bailleur du logement ou de l’immeuble dans lequel se trouve le logement. En cas de renonciation à l’offre de vente, le locataire resterait en place et le bien serait vendu occupé. Le régime du droit de préemption résultant de la loi …
La notification
2023
– Sanction de l’absence de notification. – L’omission de la notification à chacun des locataires est sanctionnée par la nullité de la vente de l’immeuble en bloc (et non seulement celle du logement dont le droit de préemption n’a pas été purgé). L’action en nullité est prescrite au bout de cinq ans à compter du jour où son titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action 503 …