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Les critères de la société fictive
2023
La fictivité de la société peut être appréciée tant au stade de sa formation qu’au stade de son fonctionnement. …
Un risque transversal
2023
Un créancier tel que le Trésor public pourrait, face à une société fictive, intenter une action en déclaration de simulation, sur le fondement du nouvel article 1201 du Code civil 937 . Il pourrait se prévaloir soit de l’acte apparent, soit de la contre-lettre. Récemment, la Cour de cassation 938 a confirmé l’arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait retenu la simulation dans une affaire de société civile constituée entre deux enfants mineurs ayant apporté des fonds provenant d’une donation consentie par leurs parents, en vue d’acquérir un immeuble dont les véritables bénéficiaires étaient …
La soumission à certaines contraintes
2023
– Il faut « jouer le jeu » après en avoir posé les règles ! – La détention du logement en société ne se limite pas à la rédaction de statuts. Bien au contraire, quelle qu’en soit la forme, le fonctionnement d’une société doit à tout moment pouvoir être attesté, à peine de fictivité (I). En outre, s’il s’agit de construire le logement, ce choix emporte des contraintes spécifiques …
La perte de certains avantages financiers
2023
– Aides au logement. – Jusqu’à la loi de financement de la sécurité sociale pour 2014 928 , la SCI était une technique utilisée pour contourner l’impossibilité pour un enfant locataire d’un logement appartenant à ses ascendants de prétendre au bénéfice de l’allocation logement. En effet, l’article R. 831-1 du Code de la sécurité sociale prévoyait que « le logement mis à la disposition d’un requérant par un des ascendants ou de ses descendants n’ouvre pas droit au bénéfice de l’allocation ». N’étant pas logé par ses parents, mais par la société civile immobilière, cette dernière jouissant d’un …
Un déficit de protection
2023
– Protection altérée du logement au décès. – La détention indirecte de la résidence principale peut avoir des effets négatifs sur les droits qui sont accordés par la loi au conjoint survivant et dans une moindre mesure au partenaire pacsé. Pour que le droit temporaire au logement s’applique au conjoint survivant (C. civ., art. 763) ou au partenaire pacsé (C. civ., art. 515-6), il faut que le logement soit la propriété unique du défunt ou soit détenu par les deux époux ou partenaires. Le droit viager du conjoint survivant impose également que le logement appartienne aux époux ou dépende …
La société, outil d’acquisition du logement (la co-acquisition avec un partenaire financier)
2023
– Risque de requalification en contrat de crédit. – Une limite importante à ce type d’ingénierie est le risque de requalification en contrat de crédit. En effet, la consultation des sites proposant ce type de montages innovants contient des témoignages expliquant combien la solution est merveilleuse puisqu’elle a permis de trouver un financement que les banques refusaient. Il est certes expliqué que l’investisseur n’est pas un prêteur, qu’il « investit à vos côtés ». Mais sa rémunération est importante : certaines solutions proposent simplement que pour 10 % investis, l’investisseur détienne …
La société, outil d’acquisition du logement (la co-acquisition avec un partenaire financier)
2023
– Permettre une accession progressive. – Sans entrer dans les techniques imaginées (de la société civile classique à la société à capital variable), jouant sur l’ensemble des curseurs financiers (apports en capital, apports en comptes courants d’associés), l’enjeu est généralement d’imaginer une technique permettant à l’accédant au logement de devenir à terme intégralement propriétaire de la société, donc indirectement seul titulaire de la valeur de son logement. À l’instar de ce que nous avons déjà présenté pour des montages innovants basés sur le démembrement ou l’indivision, cumulant …
La société, outil d’acquisition du logement (la co-acquisition avec un partenaire financier)
2023
– Innovation et startup . – La hausse du prix de l’immobilier est source d’innovation et la période récente a vu fleurir des solutions de la part de startups proposant des montages permettant de partager de manière horizontale le poids de l’acquisition avec un partenaire financier qui porterait pendant une certaine période une partie de la valeur du logement aux côtés de l’occupant accédant 909 . Que cet investisseur soit privé (parents, amis) ou …
En optimisant le démembrement de propriété
2023
– Rappel des règles applicables au démembrement portant un immeuble. – En cas de démembrement de propriété, les prérogatives sont réparties par le Code civil entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, aux articles 578 à 624. L’usufruitier a la jouissance du bien, il peut donc l’occuper et le louer. Il est tenu d’entretenir l’immeuble, à peine d’être déchu de son droit pour abus de jouissance 902 . Le nu-propriétaire a, quant à lui, la charge des grosses réparations 903 . Mais l’usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à exécuter les gros travaux 904 …
En optimisant le démembrement de propriété
2023
Le recours à la société permet d’optimiser le démembrement de propriété portant sur un logement. …