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L'incompatibilité avec le régime légal
2023
1. L'hypothèse n'est pas d'école. La Cour de cassation eut naguère à traiter d'un tel cas, où l'acquisition d'un logement s'était ainsi réalisée dans le cadre d'une relation extraconjugale. Après le décès de l'époux, la veuve trahie soutenait que l'intéressé avait de son vivant contrevenu aux dispositions de l'article 1424 du Code civil, en aliénant sans son accord le logement partiellement commun puisque acquis en cours d'union et de deniers communs ; elle concluait sur ce fondement à la nullité de l'opération. Elle fut déboutée, la cour approuvant les juges d'appel d'avoir relevé que « le …
Clause de tontine entre époux, partenaires, ou frères et sœurs vivant sous le même toit, acquérant ensemble leur logement
2023
– Un apport de la loi Tepa. – La loi dite « Tepa » 694 , entrée en vigueur en 2007, prévoit une exonération totale de droits de mutation à titre gratuit au sein des couples, et pour les frères et sœurs célibataires et vivant sous le même toit, répondant aux conditions de l'article 796-0 ter du Code général des impôts. De ce fait, les partenaires, ou les frères et sœurs célibataires qui décident d'acquérir un bien, par hypothèse leur logement commun, sous le bénéfice d'une clause de tontine sont assurés de pouvoir se transmettre l'entier logement sans aucune confrontation avec les autres …
Un regain d'intérêt fiscal
2023
Bien que dotée d'un régime fiscal autonome, la tontine peut présenter un intérêt fiscal dans deux situations particulières. …
La protection par le droit des contrats : la clause d'accroissement
2023
– Origine pluriséculaire. – La clause d'accroissement, ou tontine, bénéficie d'une histoire ancrée loin dans le temps : elle aurait été inventée par Lorenzo Tonti, banquier napolitain du XVII e siècle. À l'époque contemporaine, elle a connu et connaît encore un certain succès dans les schémas d'ingénierie patrimoniale visant à protéger le survivant d'un couple d'acquéreurs, et tout spécialement d'un couple non marié. Ce succès se fonde principalement sur sa nature extra-successorale, qui permet à qui le souhaite de s'affranchir des règles de la réserve héréditaire ; il peut en outre présenter …
L'étau de l'article 918 du Code civil
2023
– Ouvrir les ventes de nue-propriété aux proches. – Comme nous l'avons déjà observé pour la vente en viager, l'article 918 du Code civil a été rédigé en fonction de problématiques socio-économiques qui n'étaient pas les mêmes qu'aujourd'hui, ni en termes de pyramide des âges, ni en termes d'accès au logement ou de maintien pérenne dans celui-ci, ni en termes de financement public de la dépendance. Ouvrir plus largement la vente en nue-propriété, comme la vente en viager, au sein du cercle familial, serait sans doute un moyen parmi d'autres de favoriser leur essor, et donc de permettre une …
Report du démembrement ou répartition des prix en cas de vente
2023
Comme on l'a vu, le sort du prix global (ou plutôt de la somme englobant les deux prix, celui de l'usufruit et celui de la nue-propriété) dépend de la volonté des parties. Consigner à l'avance celle-ci dans le cadre de la convention pourra être précieux si les parties n'entendent pas que la cession conjointe de leurs droits sur le bien mette fin au démembrement, en prévoyant dès lors …
Extinction du démembrement
2023
Exercice sans doute délicat mais pas impossible, et potentiellement précieux pour les parties en termes de prévention des contestations, la convention pourra tenter une réglementation conventionnelle de la sanction de l'abus de jouissance, afin de préciser ce qui est prévu dans le régime légal par l'article 618 du Code …
L'hypothèse de la destruction du bien démembré
2023
Le plus souvent les assurances couvriront le risque 672 . Encore faudra-t-il que les primes aient été réglées, et le montant du contrat ajusté aux coûts potentiels de reconstruction (dont l'inflation actuelle, en termes de matériaux et de main-d'œuvre, amènerait peut-être à devoir reconsidérer les plafonds de garantie prévus dans certaines polices). À défaut de convention, l'indemnité pourra être encaissée par l'usufruitier, sans que le nu-propriétaire puisse imposer la reconstruction 673 . De tels inconvénients pour le nu-propriétaire justifient la mise au point d'une convention, de manière …
La vente de la nue-propriété du logement
2023
– Les champs divers du démembrement. – Démembrer la propriété implique d'en être titulaire ; c'est, en droit des biens, la seule condition requise. Si elle est satisfaite, le démembrement est laissé à l'entière volonté des parties : démembrement pour une durée déterminée ou indéterminée (la limite maximum de sa durée étant alors viagère pour les personnes physiques, et trentenaire pour les personnes morales), avec constitution d'usufruit successif ou non, et dans le cadre d'une mutation à titre gratuit (pour gratifier le nu-propriétaire) ou à titre onéreux (pour rémunérer l'usufruitier). On …
Une ouverture au cercle familial
2023
– Pour une application rénovée de l'article 918. – Ne serait-il pas souhaitable de favoriser la vente en viager dans le cadre familial ? Deux modifications simples pourraient y contribuer : donner à la présomption de l'article 918 du Code civil le caractère d'une présomption simple et faire peser la charge de la preuve de l'intention libérale, ou de l'absence de paiement des arrérages, sur les cohéritiers de l'acquéreur qui s'en prévalent. Dans quatre arrêts rendus le 18 janvier 2012, la Cour de cassation a jugé que l'avantage indirect résultant de l'occupation gratuite, par un enfant, d'un …