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En monopropriété
2023
La mutation d’un bâtiment entier détenu en monopropriété, n’emporte aucune contrainte particulière au regard du droit de propriété à une exception près : la contractualisation des règles stipulées dans les cahiers des charges de lotissement ou de zone d’aménagement concerté. En effet, si l’opération de transformation à engager se situe à l’intérieur de l’un de ces périmètres, la nouvelle destination et le projet dans son ensemble devront être conformes aux règles édictées par ces documents, ou à défaut, le propriétaire devra engager la procédure requise par l’article L. 442-10 du Code de …
Applications aux règles de droit privé
2023
Les opérations de transformation en logement devront concilier les atteintes possibles tant au droit de propriété (§ I) qu’au droit de jouissance des occupants (§ II). …
Le changement de destination
2023
– Condition préalable : situation du projet dans une zone d’habitation du PLU. – Si les destinations et sous-destinations sont limitativement énumérées, il appartient au règlement de chaque plan local d’urbanisme de définir, à l’intérieur de chacune de ses zones, celles autorisées sans restriction, celles soumises à dispositions particulières et celles interdites. Une opération de transformation ne peut donc être autorisée que pour autant qu’elle se situe à l’intérieur d’une zone autorisant …
Les acteurs institutionnels
2023
Dans le second cas (cession), l’écueil principal est que, pour pouvoir assurer un équilibre financier de l’opération, le cessionnaire qui assume le coût de la transformation, souhaite acquérir l’immeuble à un prix inférieur à sa valeur de marché. Or, l’immeuble étant par principe situé en zone tendue, il est difficile pour son propriétaire d’accepter cette …
La typologie des immeubles transformables
2023
Certaines reconversions d’immeubles tertiaires en logements consistent simplement en un retour à leur usage initial 969 . Ces opérations sont le plus souvent réalisées par des particuliers ou des sociétés familiales agissant selon les opportunités de marché, leurs besoins ou en raison d’une vacance locative professionnelle prolongée. Il s’agit alors principalement de travaux de restructuration interne de l’immeuble, financés en grande partie grâce à la cession de commercialité opérée lors du changement d’usage. Cependant, elles ne portent le plus souvent que sur de petites surfaces et, à …
Faisabilité technique et financière du projet
2023
En théorie, il n’existe pas d’immeuble tertiaire qui ne soit pas transformable en logements. Dans la pratique, un nombre conséquent de données vont entrer en jeu. …
La remise en état sous astreinte
2023
Les deux derniers alinéas de l’article L. 651-2 prévoient que « sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. À l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé. Passé …
L’imprescriptibilité de l’infraction
2023
Un propriétaire ou locataire qui exercerait une activité de manière irrégulière depuis plus de trente ans dans un local ayant une nature d’habitation au 1 er janvier 1970 ne peut plus être poursuivi par l’administration, mais il reste en infraction. Aussi, la cession du local ou du bail, si la situation n’est pas régularisée lors de la mutation, générera une nouvelle infraction. L’administration pourra alors faire sanctionner civilement et/ou pénalement l’acquéreur ou le cessionnaire. Dans les rapports entre les parties et à l’égard des tiers, la convention encourra la nullité. Enfin, le …
Les sanctions
2023
La police du changement d’usage étant indépendante des autres législations et répondant à un intérêt général, elle comporte un arsenal de sanctions qui lui sont propres (Sous-section II). Au-delà même de ces sanctions, c’est également l’intérêt général de protection du logement qui justifie que l’infraction commise soit imprescriptible (Sous-section …
L’autorisation de changement d’usage délivrée à titre personnel
2023
« L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire ». …