La typologie des immeubles transformables

La typologie des immeubles transformables

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Certaines reconversions d’immeubles tertiaires en logements consistent simplement en un retour à leur usage initial969. Ces opérations sont le plus souvent réalisées par des particuliers ou des sociétés familiales agissant selon les opportunités de marché, leurs besoins ou en raison d’une vacance locative professionnelle prolongée. Il s’agit alors principalement de travaux de restructuration interne de l’immeuble, financés en grande partie grâce à la cession de commercialité opérée lors du changement d’usage. Cependant, elles ne portent le plus souvent que sur de petites surfaces et, à l’échelle nationale, ne peuvent donc être significatives.
L’enjeu majeur de la transformation de bureaux en logements réside donc avant tout dans la transformation de grands ensembles de bureaux, par les bailleurs sociaux ou les institutionnels et représentant à chaque fois plusieurs milliers de mètres carrés.
La grande majorité des acteurs intervenants dans ces opérations, et au premier chef les architectes, s’accorde pour considérer que les immeubles de bureaux construits dans les années 60 et 70 sont les plus aisément transformables. En effet, ces bâtiments ont des caractéristiques constructives qui permettent de les rapprocher du logement à plusieurs points de vue et de réduire ainsi le coût de l’opération.
Les caractéristiques constructives et architecturales d’un bâtiment constituent le premier point d’approche dans l’étude de faisabilité d’un projet de transformation. Malheureusement les immeubles les plus aisément transformables ne correspondent pas nécessairement à ceux des grands îlots voire des grands quartiers d’affaires conçus et construits initialement uniquement pour un usage professionnel. Malgré leur vieillissement, ceux-ci risquent, techniquement, ne pas pouvoir muter dans des conditions acceptables de rentabilité ; ces simples raisons financières font alors préférer leur démolition et leur reconstruction.

Transformation des bureaux en logement : la part belle est faite aux immeubles des années 60-70

1. Morphologie du bâtiment
Étant généralement construits sur poteaux ou poutres, avec une faible épaisseur, Les bâtiments des années 60 et 70 se prêtent plus aisément aux opérations de reconversion que les constructions des années 90, dont la conception plus épaisse limite les possibilités de restructuration. Par ailleurs, leurs façades sont généralement plus aisées à traiter que les façades rideaux des immeubles de bureaux plus récents. Assurer un ensoleillement suffisant tout en évitant les écarts thermiques constitue une donnée importante de l’opération. Il devra également être pensé à la possibilité de réaliser des balcons ou ouvertures sur l’extérieur ; cette donnée devenant essentielle depuis le premier confinement de 2020. Or, devoir retraiter une façade en son entier, de par sa complexité technique et son coût, peut facilement obérer le bilan économique de l’opération et entrainer son abandon.
2. Trame du bâtiment
La profondeur de la trame de la construction à transformer constitue une autre donnée essentielle dans la faisabilité de l’opération. Idéalement elle doit être comprise entre 12 et 14 mètres. Celle-ci permet d’assurer un éclairage naturel des pièces sur toute leur profondeur. Au-delà certaines pièces feront l’objet d’un second jour, ce qui va à l’encontre des orientations actuelles dans la conception du logement. L’excédent de profondeur de la trame nécessitera alors des aménagements pouvant obérer 10 à 20 % de la surface transformée. Au-delà d’une profondeur de 18 mètres, il est communément admis que l’immeuble de bureaux n’est plus mutable…ou du moins dans des conditions supportables. Cette profondeur de trame a toutefois constitué, lorsque cela était possible, la norme depuis les années 90. C’est là un élément possiblement bloquant, dans la généralisation, la globalisation à grande échelle voire la duplication des opérations de reconversion d’un immeuble à l’autre.
3. Autres contraintes
Au-delà de la conception même du bâtiment et sa profondeur qui constituent les éléments techniques principaux de sa mutabilité, il devra également être tenu compte, notamment :
  • de la hauteur sous-plafond exploitable. Celle-ci ne devra pas être inférieure à 2,50 mètres et si possible de 2,70 mètres970 ;
  • de la multiplication de passage des réseaux (eaux et sanitaires notamment) ;
  • des surfaces « techniques » à réexploiter. Ainsi, il devra être traité de l’insertion des locaux techniques aveugles dans les logements à créer. De même, les surfaces en sous-sol généralement affectées à l’archivage pourront servir de pièces de stockage pour les logements. Cependant, la valorisation « réduite » de ces surfaces aura d’autant plus d’impact sur la rentabilité de l’opération qu’elles seront nombreuses.