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Les dérogations au droit de l’urbanisme
2023
Le régime dérogatoire général, né de l’ordonnance n° 2013-889 du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logement, est aujourd’hui codifié à l’article L. 152-6 du Code de l’urbanisme (I). L’article L. 152-6-4 prévoit quant à lui un régime dérogatoire propre aux opérations de revitalisation de territoire (ORT) …
Le changement d’usage
2023
Le contrôle du changement d’usage a été traité dans les développements précédents 978 . Aussi, nous nous contenterons de rappeler que la transformation d’un immeuble à usage autre que l’habitation vers un usage d’habitation n’est pas soumise à cette règlementation. Au contraire, une évolution dans ce sens permettra à son propriétaire de céder la commercialité y attachée, avec les contraintes qui ont déjà été soulevées. Le gain retiré par cette cession participera à la tentative de parvenir à un équilibre financier de …
Les bailleurs sociaux
2023
Exempts de la contrainte de rentabilité et poursuivant un objectif différent des acteurs institutionnels, les bailleurs sociaux se doivent d’être au nombre des acteurs majeurs de la réalisation de telles opérations. Même en secteur tendu, cet atout leur permet de faire réaliser l’acquisition d’immeubles à transformer pour un prix relativement proche voire identique à leurs prix de marché (condition sans laquelle le propriétaire aurait du mal à accepter une cession). Cette dynamique est d’autant plus efficace qu’elle peut s’appuyer sur une démarche volontariste des instances publiques locales …
Les acteurs institutionnels
2023
Toutefois, de telles opérations doivent dépasser la logique purement financière. Ce « recyclage urbain » permet en effet de réduire de moitié le coût carbone 972 par rapport à une construction neuve. Il permet en outre d’introduire l’économie circulaire 973 . Dès lors, les institutionnels doivent appréhender ces projets sous l’angle d’une démarche environnementale, éco-responsable et/ou dans le cadre d’une démarche de Responsabilité sociétale d’entreprise (RSE). En somme, les enjeux financiers doivent désormais céder le pas sur les enjeux …
Les acteurs institutionnels
2023
Dans la première hypothèse (transformation à son initiative), le propriétaire n’aura à supporter que le coût des travaux de transformation, ce qui peut l’inciter à en limiter l’ampleur. En termes de rentabilité pour les investisseurs, les opérations de transformation s’orientent d’abord vers le commerce ou l’hôtellerie et en second choix vers les résidences services ou étudiantes. Ce n’est que par défaut qu’une transformation en logements sera entreprise ; la rentabilité escomptée étant moindre, lorsqu’il ne s’agit pas tout simplement d’arriver uniquement à équilibrer l’opération. En outre, …
Aspects financiers des opérations de transformation
2023
– Cas des investisseurs. – La crise survenue dans les années 90 a amené les grands investisseurs institutionnels à s’orienter vers les immeubles tertiaires afin de répondre à leurs besoins de rentabilité. Cependant, aujourd’hui, l’obsolescence accélérée du parc, la surproduction d’immeubles professionnels depuis trente ans et la désaffection du concept même de bureau traditionnel au profit de ceux de télétravail, de coworking ou de flex-office , amènent à un accroissement du taux de vacance de ces grands ensembles de bureaux, pouvant aboutir à une vacance structurelle, à l’heure même où la …
L’imprescriptibilité de l’infraction
2023
En revanche, la référence à l’article 2227 du Code civil renvoie aux règles de la prescription extinctive. Ainsi, au-delà de trente ans, l’administration ne peut plus faire prononcer de sanction contre l’auteur de l’infraction. …
L’autorisation de changement d’usage délivrée à titre personnel
2023
Du fait de son caractère personnel, l’autorisation n’est pas transmissible en cas de vente ou de cession du bail. En revanche, le caractère intuitu personae de l’autorisation permet de déjouer son caractère temporaire en constituant une personne morale. Une cession des parts n’entraine pas de changement de propriétaire ou de locataire du local. L’autorisation devient ainsi « intemporelle » dès lors que l’activité considérée ne change pas 946 …
Les régimes de l’autorisation
2023
L’objectif de la police du changement d’usage étant la protection du nombre de logements existants, l’autorisation délivrée est par principe personnelle (§ I). Elle peut cependant, sous certaines conditions, se rattacher au local et devenir réelle (§ II). …
Le régime d’autorisation temporaire
2023
Les régimes particuliers que nous venons d’étudier ont pour point commun de contrôler le passage de l’habitation à une activité. Il existe cependant un régime organisant le changement d’usage en sens inverse. …