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La qualification de la garantie
2022
– La qualification de « garantie autonome ». – Ce « reniement du texte » 1550 ou, plus simplement, cette qualification contra legem de la garantie d'achèvement retenue par la Cour de cassation et par une partie de la doctrine, était principalement motivé par des raisons qui, aujourd'hui, n'existent plus 1551 . Par ailleurs, la définition de la garantie autonome récemment consacrée par l'ordonnance n o 2006-346 du 23 mars 2006 ne semble pas reprendre les critères de celle-ci 1552 . Si l'engagement au titre de la garantie d'achèvement l'est effectivement en considération d'une obligation …
Les formes de la garantie
2022
– Pour la garantie de remboursement : un cautionnement. – Le défaut d'achèvement peut justifier la résolution amiable ou judiciaire de la Vefa. Le remboursement des versements intervenus préalablement est garanti, dans l'hypothèse où le promoteur-vendeur a opté pour la remise d'une garantie de remboursement, par le biais d'un cautionnement aux termes duquel le garant s'oblige directement envers l'acquéreur 1539 …
L'objet de la garantie : l'achèvement ou le remboursement
2022
– Possibilité de substitution sous certaines conditions. – Dès lors que cette faculté a bien été prévue au contrat de Vefa, le promoteur-vendeur et le garant disposent chacun de la possibilité, au cours de l'exécution du contrat, de passer de l'une à l'autre des garanties d'achèvement et de remboursement. C'est ainsi que la substitution d'une garantie d'achèvement à une garantie de remboursement peut être valablement notifiée à l'acquéreur, et réciproquement. Cette substitution s'effectue souvent d'une garantie de remboursement vers une garantie d'achèvement en fonction de l'avancement des …
L'objet de la garantie : l'achèvement ou le remboursement
2022
– Une première alternative pour le vendeur. – L'énoncé du principe même de l'obligation de garantie à la charge du promoteur-vendeur dans les Vefa du secteur protégé renvoie à une première alternative pour celui-ci. C'est ainsi qu'il peut choisir entre la délivrance d'une garantie de l'achèvement et une garantie du remboursement 1537 . On sait qu'en matière de Vefa, l'acquéreur procède à des versements avant même que n'intervienne l'achèvement des constructions. Àtravers la garantie financière de remboursement, le vendeur garantit à l'acquéreur le remboursement des versements effectués en cas …
Rappel des principes applicables en droit commun et en droit spécial
2022
– Les tolérances de surface issues du droit commun de la vente d'immeuble. – L'absence de disposition spécifique dans la loi du 3 janvier 1967 a incité les parties et leurs conseils, dont tout spécialement les notaires, et ensuite les magistrats, à trouver des palliatifs. Le droit commun de la vente d'immeuble connaît un dispositif issu de l'application des articles 1616 à 1624 du Code civil. C'est ainsi qu'après avoir fixé comme principe l'obligation faite au vendeur de délivrer la contenance prévue au contrat 1471 , le Code civil appelle à distinguer les contrats de vente à « tant la mesure …
La délivrance conforme. L'ingénierie notariale appliquée à la rédaction de clauses de tolérance sur la conformité des constructions
2022
– L'obligation de livrer un immeuble conforme. – Le vendeur-promoteur est tenu, dans le cadre de la signature d'une Vefa, de livrer à l'acquéreur un immeuble conforme aux prescriptions contractuelles. Cette obligation du vendeur relève de son obligation de délivrance, à laquelle il est tenu en application du droit commun de la vente d'immeuble. Appliquée au contrat de Vefa, cette obligation se décline en conformités qualitative (l'immeuble doit correspondre aux qualités ou spécifications prévues au contrat) et quantitative (plus particulièrement la surface de l'immeuble livré). Le notaire …
Mise en œuvre. Conseils rédactionnels
2022
– De l'importance prise par la rédaction des causes légitimes de suspension de délai (CLSD). – La clause intégrant les causes légitimes de suspension de délai, pour en établir une liste autant que pour détailler ses conditions de mise en œuvre, a donc été expressément validée par la Cour de cassation et la Commission des clauses abusives. Il n'en demeure pas moins que, cherchant à limiter la responsabilité du vendeur en Vefa en cas de retard pris pour livrer l'immeuble, cette clause demeure « foncièrement suspecte » 1417 en ce qu'elle peut marquer un abus à l'origine d'un déséquilibre …
Le rôle du notaire dans le cadre du respect de l'obligation de délivrance du vendeur de l'immeuble à construire
2022
– Application et adaptation de l'obligation de délivrance. – Àl'instar de toute vente 1374 , le vendeur dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) est tenu d'une obligation de délivrance. Celle-ci comprend deux aspects : l'obligation d'édifier l'immeuble dans un délai fixé au contrat (§ I) et l'obligation de délivrer un immeuble conforme aux prescriptions du contrat (§ II). Cette double branche de l'obligation de délivrance du vendeur d'un immeuble sur plans est régulièrement confrontée, en pratique, aux réalités d'une opération de construction et aux aléas qu'elle subit. …
L'objectif de protection attaché au secteur « protégé »
2022
– La protection au stade de la formation du contrat définitif. – La protection légale de l'acquéreur du secteur protégé se poursuit au stade de la conclusion du contrat définitif, tant au regard des règles de forme devant être respectées qu'au regard des règles de fond : …
L'influence croissante du droit de la consommation à l'origine d'une nouvelle définition du secteur protégé ?
2022
– Une influence croissance du droit de la consommation. – Le droit de la construction ou de la promotion immobilière remonte à 1967 et à l'adoption de la loi du 3 janvier sur la vente d'immeuble à construire. Àune époque donc où les impératifs de construction de logements 1338 et de protection de leurs acquéreurs ont conduit notamment la pratique notariale 1339 à œuvrer pour la création de ce contrat spécial qui servira ensuite de modèle aux autres contrats de construction. Le droit de la consommation, bien que lui étant largement postérieur, imprègne désormais de nombreuses dispositions de …