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Abus de droit et ingénierie notariale
2022
– Précision. – Dans les développements qui suivent, et sauf précision contraire, le terme « abus de droit » renvoie à la notion d'abus de droits classique et à la notion de mini-abus de droit. …
Le recours au pacte tontinier dans un cadre sociétaire
2022
– Vigilance sur la rétroactivité de la tontine. – Le mécanisme de la tontine repose sur la rétroactivité d'une double condition : condition suspensive de la survie de chacun des acquéreurs et condition résolutoire du décès de chacun d'eux. La rétroactivité de la condition formulée de manière expresse permet d'échapper à la nullité des pactes sur succession future 165 . Suite à l'ordonnance n o 2016-131 du 10 février 2016 prise en son article 3, dont est issu le nouvel article 1304-6, alinéa 1 du Code civil 166 , la réalisation d'une condition suspensive ne joue plus par principe …
Le recours au pacte tontinier dans un cadre sociétaire
2022
– Nullité de la tontine postérieure à l'acte d'acquisition. – Il n'est pas possible de conclure un pacte tontinier postérieurement à l'acte d'acquisition, puisque dans ce cas la clause ne rétroagirait qu'au jour de l'acte complémentaire. Le bien aurait donc appartenu, pendant la période entre l'acquisition et l'acte complémentaire, au prémourant, et la prohibition des pactes sur succession future trouverait à …
Le recours au pacte tontinier dans un cadre sociétaire
2022
– Régime fiscal. – Dans l'hypothèse d'une clause de tontine insérée dans les statuts d'une société, seuls sont dus les droits de mutation à titre onéreux . L'application de l'article 754 A du Code général des impôts (conduisant à la perception des droits de mutation à titre gratuit, actuellement au taux de 60 % entre concubins) est écartée, la clause de tontine n'étant pas insérée « dans un contrat d'acquisition en commun », mais dans les statuts d'une société constituée entre les acquéreurs. Une réponse ministérielle de 1979 156 et un arrêt rendu par la cour d'appel de Chambéry du 18 …
Ingénierie notariale, démembrement de propriété et société
2022
– Rédaction ingénieuse des statuts de la société, et répartition des droits de vote et des droits financiers. – Enfin, par une rédaction ingénieuse des statuts en matière de répartition des droits de vote 137 et des droits financiers entre usufruitier et nu-propriétaire des parts sociales de la société propriétaire de l'immeuble démembré, l'usufruitier pourra avantager le nu-propriétaire sans taxation. L'ingénierie rédactionnelle des statuts permettra d'aménager certaines règles contraignantes du Code civil en matière de démembrement d'un actif immobilier. Nous renvoyons ici à la clause …
Ingénierie notariale, démembrement de propriété et société
2022
de la mise en réserve des bénéfices.Il appartient à l'usufruitier de décider de l'affectation des bénéfices, ce droit est d'ordre public. Il pourra ainsi décider de mettre lesdits bénéfices en réserve. Àl'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire des droits sociaux et verra ainsi distribués à son profit les montants mis en réserve (mais une telle distribution au profit exclusif du nu-propriétaire avant extinction de l'usufruit est actuellement sujette à discordance de position entre la chambre civile et la chambre commerciale de la Cour de cassation). La …
Ingénierie notariale, démembrement de propriété et société
2022
– Apport de la nue-propriété d'un bien suivi de la donation des parts sociales. – La transmission d'un immeuble en nue-propriété à une société (civile immobilière en l'espèce) suivie de la donation des parts reçues en rémunération de l'apport est un schéma validé par la Cour de cassation 128 , sous certaines …
Les acquisitions en démembrement de propriété dans un cadre sociétaire
2022
– L'intérêt de la société. – Le démembrement de propriété, en tant qu'outil d'anticipation patrimoniale lors d'une acquisition immobilière, prendra une dimension supplémentaire lorsque cette acquisition intégrera la création d'une société immobilière. La technique de la constitution d'un usufruit sur les droits sociaux permet de bénéficier des avantages conférés par la réserve d'usufruit 121 , tout en évitant l'indivision entre les titulaires de la nue-propriété. Elle sera utilement couplée avec une rédaction adaptée des statuts, afin de répartir les droits respectifs de l'usufruitier et du …
Acquisition en démembrement de propriété : cas pratique comparatif
2022
Le cas pratique ci-après met en évidence l'intérêt de procéder à un démembrement de propriété ab initio , c'est-à-dire à une acquisition de la nue-propriété par les enfants et de l'usufruit par les parents. …
Modalités d'acquisition immobilière et ingénierie notariale
2022
Sans prétendre dresser un panorama exhaustif des différentes modalités possibles d'acquisition, nous présentons dans le schéma ci-après celles sur lesquelles nous axerons nos développements, afin d'en souligner les points d'attention et réflexes essentiels d'ingénierie notariale. …