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Le bail réel solidaire (BRS) : un outil séduisant à parfaire
2023
• C. Coulon, De la cession des droits issus du bail réel solidaire : JCP N 2019, 1306. …
Caractéristiques du Brilo
2023
Compte tenu des importantes ressources déjà citées, nous ne reviendrons pas en détail sur ce contrat, sinon pour rappeler quelques caractéristiques particulières, dont certaines ont été reprises lors de la conception du BRS : …
Le bail réel immobilier relatif au logement (Brilo) : un outil peu adapté
2023
– « OJNU, objet juridique non utilisé ». – L’étude du Brilo, intéressante quant au concept, est néanmoins d’un intérêt pratique très relatif, le dispositif n’ayant fonctionné qu’une seule fois. S’exprimant sur le sujet, un auteur a même pu écrire que ce contrat avait rejoint « l’étagère des OJNU (objets juridiques non utilisés) » 670 . Le Brilo endosse, cependant, une manière de paternité du bail réel solidaire (BRS), qui semble avoir été conçu tout à la fois sur son modèle, mais pour en corriger les défauts. Il est donc important d’étudier sa définition (Sous-section I), ses caractéristiques …
Utilisation du bail à construction pour favoriser l’accession au logement
2023
Limite. Quoiqu’il n’existe pas d’exclusion de principe, une telle technique d’accession progressive à la propriété ne se conçoit pas pour la construction de logements dépendant d’un immeuble collectif. On ne voit pas comment, dans ce cadre, gérer la maîtrise d’ouvrage de la construction qui, pratiquement, ne peut se partager en autant de maîtres d’ouvrages qu’il existe de logements …
L’obligation de construire du preneur
2023
– Une obligation. – Le bail à construction n’existe que si le preneur contracte une obligation de construire. C’est là l’élément principal du contrat, ce qui suppose que son objet soit détaillé 634 . Une jurisprudence constante indique que cette obligation ne peut se réduire à une simple modalité d’exécution du contrat. Elle doit, au contraire, constituer son objet principal 635 …
Appréciation : une bonne idée, mais qui ne trouve pas de marché suffisant
2023
1. Il est, selon certains, nécessaire d’adapter la propriété aux évolutions suivantes 631 : …
Un exemple d’ingénierie juridique reposant sur le bail emphytéotique : la propriété à vie
2023
– Un mécanisme inspiré de la common law . – L’idée a émergé d’offrir à l’accédant, placé sur le marché libre, une sorte de « propriété à vie », plus restreinte que la pleine propriété mais plus accessible financièrement, inspirée du leasehold anglais. Un ménage qui cherche à se loger est généralement amené à faire un choix binaire entre la location classique et la pleine propriété. La location est simple, flexible, accessible, mais n’est pas le meilleur choix financier sur le long terme. Elle se conçoit plutôt en début de carrière, en période de transition professionnelle ou personnelle. …
La nature réelle du droit du preneur
2023
– Le sort des baux consentis par l’emphytéote. – L’adage nemo plus juris rappelé ci-dessus fait inévitablement disparaître tous les droits conférés à des tiers par le preneur sur l’immeuble, sauf une importante exception : les baux d’habitation. Cette solution de protection du locataire d’habitation a, dans un premier temps, été adoptée par la Cour de cassation dans un arrêt du 2 juin 2010 618 qui a déclaré le bail d’habitation opposable au propriétaire malgré l’expiration d’un bail emphytéotique au motif qu’aucun texte n’affranchissait ce propriétaire de l’obligation de respecter les …
La nature réelle du droit du preneur
2023
– Les hypothèques. – Objet même de la définition du droit réel, la capacité d’hypothéquer limitée dans le temps implique de prendre néanmoins en considération la sécurité du créancier inscrit. Contrairement à la réglementation relative au bail à construction 616 , rien n’est indiqué dans les textes relatifs au bail emphytéotique, mais il est évident que la règle nemo plus juris fait obstacle au maintien des droits des créanciers au-delà de la durée du bail. Ce qui n’est pas sans poser quelques difficultés dans des cas limites 617 …
La durée
2023
– Dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans. – La durée du bail emphytéotique doit être comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Un bail de moins de dix-huit ans ne peut jamais être qualifié d’emphytéotique. Un bail conclu pour plus de quatre-vingt-dix-neuf ans, ou prorogé par avenants pour une durée qui serait finalement supérieure à quatre-vingt-dix-neuf ans, sera ramené à la limite extrême permise par la loi 608 . Si les parties font dépendre la cessation de l’emphytéose d’un événement indéterminé dans le temps, le contrat prend fin dès qu’il se sera écoulé quatre-vingt-dix-neuf …