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Pour clarifier le financement du logement
2023
– Comptes courants d’associés. – Au lieu d’apporter des sommes au capital social, les associés peuvent préférer les verser dans un compte couvert à leur nom dans les registres de la société. Il s’agit d’une dette de la société envers l’associé titulaire du compte. …
Pour clarifier le financement du logement
2023
– Capital social. – Les associés peuvent constituer une société avec un capital social réduit permettant à un associé d’avoir une participation importante avec un apport faible. L’apport est le plus souvent en numéraire ou en nature si le logement appartient déjà à l’un des associés. Les associés sont rémunérés par l’attribution de titres sociaux qu’ils ne pourront liquéfier qu’en cas de cession, de réduction de capital ou lors de la dissolution de la …
Le décalage entre le financement et les quotes-parts d’acquisition
2023
En l’absence de convention fixant les quotes-parts d’acquisition ou en cas de non-respect de la règle fixée entre les co-acquéreurs, il existe des risques de contentieux fiscal et juridique s’il existe un décalage les quotes-parts d’acquisition et la contribution de chacun des acquéreurs au financement. …
La constitution de sûretés réelles sur le bien acquis indivisément
2023
1. Hypothèque conventionnelle sur l’immeuble entier. Pour pouvoir constituer une hypothèque conventionnelle, il faut être le propriétaire de l’immeuble en question en son entier. Or, un indivisaire ne peut, à lui seul, se prévaloir de cette qualité avant le partage 836 . L’hypothèque conférée sur le bien indivis n’est pas nulle de plein droit ; sa validité dépend de l’issue du partage, ce qui, aux yeux du créancier soucieux d’être bien garanti, la prive de tout …
L’indemnité de jouissance
2023
Aux termes de l’article 815-9, alinéa 2, du Code civil, l’usage privatif d’un bien indivis par un indivisaire rend celui-ci débiteur d’une indemnité envers l’indivision, sauf convention contraire. Si le principe de cette indemnité résulte du régime légal de l’indivision, son montant, en revanche, nous semble pouvoir être fixée par la convention d’indivision. À défaut, ce sont les critères jurisprudentiels de fixation de l’indemnité d’occupation qui seront utilisés 835 …
Les conventions à durée indéterminée
2023
– Demande en partage. – Pareille convention met en place une organisation de l’indivision plus stable que celle établie par le régime légal. Il n’y a alors pas de problème de renouvellement, et l’instabilité théorique de la convention, résultant de la faculté d’une partie de demander à tout moment le partage, est limitée par la recevabilité de cette action qui ne doit pas être introduite de mauvaise foi ou à contretemps 833 …
Mécanisme du montage – Clefa – Clir
2023
– Clefa et Clir : application des régimes « état futur d’achèvement » et « immeuble à rénover » aux cessions de droits réels. – La cession par l’opérateur est soumise à des règles simplifiées et dispensée d’offre préalable suite à l’ajout par la loi Elan des articles L. 255-10-1 et L. 255-11-1 au Code de la construction et de l’habitation. Il suffit qu’un avant-contrat soit rédigé, lequel devra respecter les réglementations de protection liées à la nature de l’immeuble, les droits réels étant juridiquement et fiscalement assimilés à l’immeuble sous-jacent …
Mécanisme du montage – Clefa – Clir
2023
– Préexistence de la copropriété. – Le mécanisme du montage est assez simple : l’OFS confère les droits réels sur l’ensemble des logements concernés dans un BRS dit « Opérateur » ou « initial », ce qui suppose que l’état descriptif de division préexiste car les droits réels doivent porter sur les lots de copropriété, comme cela a déjà été expliqué (V. supra , n o …
Agrément de l’OFS
2023
– Problématique des donations en démembrement. – À la lettre même des textes, le titulaire d’un BRS peut faire donation des droits réels dont il est titulaire ; mais peut-il le faire avec réserve d’usufruit ? Rien ne paraît s’y opposer si l’OFS est en mesure d’agréer le donataire nu-propriétaire. Cela suppose que ce dernier remplisse les conditions d’éligibilité (appréciées à la date de l’agrément) et respecte l’obligation de résidence principale (qui subsiste tant que la personne agréée reste titulaire du BRS). Mais un enfant n’a pas vocation à cohabiter indéfiniment avec ses parents, fût-il …
Agrément de l’OFS
2023
– Délai légal de deux mois. – Cette cession ou donation est consentie et acceptée sous condition que le cessionnaire ou donataire soit agréé par l’OFS qui dispose d’un délai de deux mois à compter de la date de transmission de l’offre préalable de cession ou de donation pour délivrer son agrément, lequel est « fondé sur la vérification du respect des conditions d’éligibilité de l’acquéreur ou du donataire à la conclusion d’un bail réel solidaire définies à l’article L. 255-2, L. 255-3 ou L. 255-4, de la conformité de l’offre préalable de cession ou de donation avec le bail en vigueur, …