Les limites du certificat d'urbanisme

Rapport du 120e Congrès des notaires 2024 - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2024
– Comment renforcer le certificat d'urbanisme ? – Le certificat d'urbanisme a été créé pour vendre de la sécurité 0431 . Pourtant, il a été régulièrement « déshabillé », pour en garantir de moins en moins – et le certificat tacite a sans doute été son fossoyeur. Son utilité demeure toutefois, notamment dans un contexte où la délivrance des autorisations d'urbanisme est objectivement plus difficile.
Aussi l'on peut rêver à des évolutions :
  • La durée de validité du certificat d'urbanisme pourrait être portée à vingt-quatre mois, voire être alignée sur la durée de validité des autorisations d'urbanisme. Ainsi, un permis de construire est valable trois ans. On peut aussi rappeler que dans le périmètre d'un lotissement, les règles d'urbanisme sont cristallisées pendant cinq ans et que c'est un temps long nécessaire à la délivrance des autorisations d'urbanisme. Cette augmentation de la durée de validité du certificat d'urbanisme devrait aussi pouvoir produire des effets pour la délivrance d'un permis modificatif. En effet, dans l'hypothèse de la délivrance d'une autorisation d'urbanisme dans la période de validité d'un certificat d'urbanisme, on pourrait se demander s'il ne faudrait pas étendre ses effets cristallisateurs à la délivrance d'un permis modificatif s'il est nécessaire, sans même l'encadrer dans ce cas dans une durée de validité, de façon à lui permettre de mener l'ouvrage à son terme et d'obtenir la non-opposition à conformité.
  • On pourrait étoffer la qualité des informations données. Notamment, on ne devrait pas attendre la demande de permis de construire pour s'assurer complètement de la constructibilité d'un terrain. Il faudrait aussi délivrer des informations plus exploitables. Le certificat d'urbanisme se contente de lister les servitudes d'utilité publique, sans donner les informations qui permettraient au bénéficiaire du certificat de mesurer l'impact de la contrainte. C'est désormais un catalogue de données techniques qu'il est difficile d'expliquer aux clients : par exemple, quelles sont les conséquences d'un périmètre d'exposition au bruit ? Le certificat d'urbanisme mentionne désormais des informations qui ne tiennent plus seulement aux règles d'urbanisme. Dans un souci d'efficacité, ne devrait-on pas étendre les informations à celles du ressort du Code de la construction et de l'habitation, par exemple ? Mentionner un arrêté de péril ? L'information serait ainsi plus complète pour le bénéficiaire.
  • Restaurer un certificat d'urbanisme exprès, ou pénaliser les collectivités qui ne délivrent plus de certificat exprès. Par exemple, il pourrait être convenu que s'il y a eu délivrance d'un certificat d'urbanisme tacite, l'autorité compétente soit obligée de délivrer, si on lui fait la demande, une autorisation d'urbanisme exprès dans un délai plus court que le délai normal.