L’hypothèque

L’hypothèque

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Fonctionnement. – Qu’elle soit légale ou conventionnelle, l’hypothèque est une sûreté réelle permettant au créancier de bénéficier :
  • d’un droit de préférence qui s’analyse comme un avantage accordé à un créancier d’être payé sur le prix de vente, en priorité par rapport aux autres créanciers du débiteur, en cas de vente amiable ou judiciaire du bien immobilier grevé de l’hypothèque ;
  • d’un droit de suite, qui fait que le créancier pourra saisir un bien immobilier grevé de l’hypothèque, en quelque main qu’il se trouve, en cas d’aliénation de celui-ci, afin de se faire payer sa créance. Ce droit est opposable à tout tiers détenteur, indépendamment de sa bonne ou mauvaise foi.
– Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ancien privilège de prêteur de deniers). – Depuis le 1er janvier 2022, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, créée par l’ordonnance no 2021-1192 du 15 septembre 2021, est venue remplacer l’ancien privilège du prêteur de deniers. L’hypothèque légale prend désormais rang à compter de son inscription au fichier immobilier, comme toute hypothèque, quand le privilège de prêteur de deniers rétroagissait à compter de l’acte de prêt. Là est leur différence essentielle, car le mécanisme et les conditions à réunir restent identiques. Depuis cette réforme, il n’est donc plus possible pour le créancier titulaire d’une hypothèque légale spéciale de bénéficier d’un rang plus favorable à l’inscription intercalaire susceptible d’intervenir par exemple entre le jour de la signature de la vente et le jour du dépôt auprès du service de publicité foncière compétent de son bordereau d’inscription1171. Il en résulte, pour la banque, un déficit de sécurité auquel ne pourra parer que la diligence du notaire à formaliser l’inscription. Toutefois, la pratique a démontré que le cas d’une inscription intercalaire était, heureusement, assez rare.
– Avantages. – Il s’agit de la « sûreté reine en matière immobilière »1172. Elle a le mérite notamment :
  • de permettre au débiteur d’utiliser au mieux la valeur de son logement pour obtenir un ou plusieurs crédits, ce qui est d’autant plus perceptible lorsque les prix de l’immobilier augmentent ;
  • de pouvoir être transférée avec le prêt, en cas de revente du bien, ce que ne permet pas la caution ;
  • d’emporter un effet dissuasif par rapport aux autres garanties, dans la mesure où les droits de suite et de préférence rendraient pleinement efficace une saisie, sauf le jeu d’une procédure collective ;
  • d’être constatée et inscrite par le notaire, avec un formalisme à respecter, ce qui est gage de sécurité.