– Exclusion des dépenses d'acquisition. – Mais, comme c'est le cas pour tout texte apportant une exception à un principe général, une interprétation littérale s'impose. Or, l'article 815-13 du Code civil ne cite aucunement, et donc exclut de fait de son périmètre, les dépenses d'acquisition, qui souvent sont de loin les plus importantes. Ni le profit subsistant, ni l'équité ne peuvent leur être appliqués. À bien y réfléchir, il n'y a là que logique, car les dépenses d'acquisition préexistent à la naissance même de l'indivision. Elles ne peuvent donc pas avoir été engagées à l'encontre d'une indivision qui n'existait pas encore lors de leur réalisation. Dès lors, sauf convention contraire, les règles de liquidation de cette créance ne peuvent relever que du droit commun nominaliste. Quoique le trouble ait été semé sur cette interprétation par un arrêt, fort critiqué, de 2012011, ce décrochage entre la position des juges (peut-être liée à l'attractivité d'un texte ouvrant leur imperium vers une si exceptionnelle plage d'équité) et la loi a pris fin à la suite d'un large et remarqué revirement, issu d'une décision plus récemment rendue par la même chambre de la Haute Cour012.
Un champ d'application limité
Un champ d'application limité
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Les dépenses relatives à un logement indivis : bref retour sur une décennie en clair-obscur
1. Une distinction de grand intérêt
Le régime juridique des créances détenues contre une indivision déroge au droit commun à un triple titre : dans la possible prise en compte ou non des plus-values et de l'équité (V. supra, no
) ; mais aussi quant à la détermination du débiteur (une créance contre le concubin oblige seulement celui-ci, alors qu'une créance contre l'indivision réduit l'actif de celle-ci, et oblige donc le créancier indivisaire à partiellement y participer) ; et enfin dans le régime de la prescription.
2. L'arrêt du 26 septembre 2012
En présence d'un conflit relatif au financement par un couple de son logement, les juges estimèrent que celui dont le financement avait excédé sa quote-part d'investissement devait se voir reconnaître une créance sur l'indivision, appréciée sous l'éventuel correctif de l'équité, conformément à l'alinéa premier de l'article 815-13 du Code civil ; créance qui, dans le cadre des comptes de rétablissement, serait compensée avec les dettes dont il serait par ailleurs tenu envers l'indivision. La doctrine la plus autorisée fulmina d'acerbes critiques contre un tel impérialisme du droit de l'indivision. On lut ainsi, sous la plume de M. Vareille :
« En bonne logique, il ne peut donc s'agir que d'une créance entre époux, aux règles d'évaluation bien connues.
Et l'article 815-13 du Code civil devrait y être étranger, qui ne vise que les dépenses de conservation et d'amélioration de l'indivision, une fois cette dernière créée. Du reste, régler comptant partie du prix d'achat d'un bien que l'on acquiert n'a jamais été ni conservatoire, ni de nature à procurer au bien en question quelque plus-value que ce soit.
C'est pourtant sans vergogne que la première chambre civile réécrit la loi, en feignant d'apercevoir, cachée dans les replis de l'article 815-13, une dépense d'acquisition relevant de ce texte : “ses deniers personnels ayant servi à l'acquisition d'un immeuble indivis entre les époux, le mari ne pouvait prétendre qu'à une indemnité à l'encontre de l'indivision évaluée selon les modalités prévues par le texte susvisé” »
013.
3. Inflation du domaine des créances sur l'indivision
Malgré ces critiques, cette jurisprudence « contamina » d'autres types de dépenses inhérentes au logement. Ainsi, et à titre d'exemple, l'avance pratiquée aux fins d'acquitter la taxe d'habitation fut propulsée par les juges au rang des dépenses de conservation, et comme telle soumise à l'article 815-13 du Code civil quant à ses modalités de remboursement014 ; ou encore le remboursement du prêt-relais, lui aussi qualifié de la sorte par la Cour de cassation015 (alors qu'on peine à ne pas y voir une dépense d'acquisition), permettant ainsi à celui qui l'a assumé seul de voir sa créance révisée en fonction de la plus-value prise par le logement indivis.
4. Un retour dans le droit chemin qui reste à parachever
4.1 – Tout paraît être rentré dans l'ordre depuis un arrêt du 26 mai 2021. À rebours de ce qu'ils énonçaient neuf ans plus tôt, les hauts magistrats décident que « ce texte [l'article 815-13] ne s'applique pas aux dépenses d'acquisition », ce dont il résulte qu'« un époux séparé de biens qui finance, par un apport de ses deniers personnels, la part de son conjoint dans l'acquisition d'un bien indivis peut invoquer à son encontre une créance évaluable selon les règles auxquelles renvoie l'article 1543 du code civil ». Bien qu'étant rendue dans le contexte d'un divorce, cette décision est prononcée au regard du droit général des obligations et de l'indivision. Elle peut donc être étendue à tous les acquéreurs en indivision, concubins, partenaires de Pacs ou époux séparés de biens.
4.2 – Toutefois, selon une doctrine tout aussi éclairée016, la portée de la décision de 2021 reste à confirmer. En effet, elle fut rendue au visa d'un paiement excédentaire consenti par le solvens au moyen d'un capital personnel. Mme Karm invite donc à parachever ce revirement en confirmant son application aux cas dans lesquels le financement du bien indivis est assuré au moyen d'un emprunt, dans le remboursement duquel on décèlerait une avance excédentaire. Au passage, et par souci de cohérence dans les modalités de calcul, elle réserve toutefois l'hypothèse nuancée du remboursement affectant un bien acquis hors de tout périmètre d'indivision, puis s'y trouvant ensuite soumis en cours de remboursement : c'est l'hypothèse d'un logement acquis par des époux communs en biens, passant ensuite sous l'emprise d'une indivision post-communautaire à la suite d'un divorce.