Régime juridique du contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Les principes

– Exclusion du droit commun. – Avant toute chose, la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est inapplicable au contrat de cohabitation intergénérationnelle. Aucune des règles très protectrices de ce dispositif ne peuvent s'y appliquer telles que celles liées au préavis, au paiement du loyer, ou encore aux travaux de réparation du bien loué. L'esprit libre et adaptable de ce nouveau mode de logement est plutôt préservé par la loi Elan. Il n'en demeure pas moins qu'un cadre, certes léger, est quand même fixé.

– Les parties. – L'article L. 631-17 du Code de la construction et de l'habitation définit la relation de cohabitation intergénérationnelle comme le contrat par lequel un propriétaire ou un locataire d'au moins soixante ans s'engage à louer ou sous-louer une partie de son habitation à une personne de moins de trente ans. Dans le cas d'une sous-location, le locataire doit informer préalablement son propriétaire bailleur ; à cette condition, celui-ci ne peut s'opposer à la sous-location intergénérationnelle⁸⁰⁰.

– L'objet du contrat. – Chaque acteur du projet doit bénéficier de l'intimité d'un espace privatif, a minima une chambre individuelle. Ceci suppose une dissociation entre les pièces communes que peuvent être la cuisine et la salle de bains et les pièces assurant un espace de vie privée.

– La durée du contrat. – La durée du contrat est librement convenue. Un préavis d'un mois est prévu pour y mettre fin, pour l'une des parties comme pour l'autre.

Les obligations du locataire (ou sous-locataire)

Le locataire est tenu de s'acquitter d'une contribution et peut, facultativement, avoir à rendre de menus services.

– Une contribution modeste. – Le locataire ou sous-locataire doit s'acquitter d'une contribution modeste. Le caractère modeste de la contribution du locataire est un élément majeur. Elle ne doit en aucun cas pouvoir être assimilée à un véritable loyer. Elle est, en principe, librement fixée, sauf s'il s'agit d'un logement social, pour la sous-location duquel la contribution doit être proportionnelle à la surface mise à la disposition du sous-locataire intergénérationnel.

– Les menus services. – Le contrat (c'est sa philosophie première) peut imposer au locataire de rendre au bailleur de menus services. Aucune définition n'en est donnée et ceux-ci peuvent se limiter à lui demander simplement un temps minimal de présence dans le logement. L'essentiel est que l'importance des services demandés ne caractérise jamais l'existence d'un lien de subordination, et qu'aucune concurrence ne puisse se créer avec les professionnels de la prestation de services à domicile. En ce sens :

il ne peut en aucun cas s'agir de services d'ordre médical ou paramédical, fût-ce la simple prise de médicaments ;
et les services demandés ne doivent pas être « assimilables à une prestation régulière normalement fournie par un prestataire ou par l'emploi direct ou en mandataire d'un salarié à domicile »⁸⁰¹.