Régime de droit commun

– Assimilation ou non à la production d’un immeuble neuf. – C’est l’ampleur des travaux réalisés lors de la transformation qui entraine, ou non, la qualification de production d’un immeuble neuf. ’Il y a, au sens fiscal, production d’un immeuble neuf lorsque les travaux réalisés emportent remise à l’état neuf de l’une des quatre composantes suivantes¹⁰¹¹ :

Si les travaux réalisés n’emportent pas qualification de la production d’un immeuble neuf, et sous condition que l’immeuble soit construit depuis plus de deux ans, les travaux réalisés à l’occasion de la transformation seront soumis à une TVA à taux réduit, par principe au taux intermédiaire de 10 %¹⁰¹², voire de 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique.

À l’inverse, si les travaux de transformation sont d’une ampleur suffisante pour emporter la qualification d’immeuble neuf, ils seront soumis à la TVA au taux normal de 20 %.

– Régularisations éventuelles. – A priori l’application de la TVA à taux réduit est plus favorable que le taux normal de TVA pour l’opérateur réalisant les travaux. Cependant, une fois l’immeuble affecté à un usage d’habitation, il sortira du champ des activités soumises à TVA (sur option ou de droit), ce qui ne sera pas sans conséquence.

Par exemple, le propriétaire d’un immeuble tertiaire jusqu’alors affecté à une activité soumise à TVA et qui souhaite le transformer en habitation devra procéder à la régularisation de la TVA sur travaux antérieurs qui aurait été déduite si la transformation intervient au cours des vingt années qui suivent leur réalisation. S’agissant des travaux de transformation, il aura tout intérêt à faire en sorte que ces travaux lui permettent de bénéficier de la TVA à taux réduit en conservant la nature d’immeuble ancien.

Si ce même propriétaire entend céder son immeuble, avant travaux, à un acquéreur qui effectuera la transformation après la cession, c’est ce dernier qui devra en mesurer les conséquences.

Il devra tenir compte de la « TVA en amont » si la cession porte sur un immeuble neuf (qui sera alors soumise de plein droit à TVA) ou sur un immeuble ancien mais soumise à TVA sur option par le cédant ou enfin si la cession n’est pas soumise à TVA mais que le vendeur « facture » une régularisation de TVA (pour des travaux de moins de vingt ans) par une charge augmentative¹⁰¹³. Il devra également prendre en compte la TVA grevant les travaux de transformation. Les effets diffèreront alors selon que lesdits travaux emporteront ou non la qualification de production d’immeuble neuf.

Incidence en cas de revente. Pour le cas où les travaux réalisés à l’occasion de la transformation ne correspondent pas à la production d’un immeuble neuf, la TVA supportée, le cas échéant à l’acquisition, et lors de la réalisation des travaux (au taux réduit) ne sera pas déductible. La revente, après réalisation des travaux, ne sera pas soumise à TVA.

Inversement, si ces mêmes travaux emportent la qualification de production d’un immeuble neuf, la TVA supportée, le cas échéant à l’acquisition, et lors de la réalisation des travaux (au taux normal) sera sans incidence pour l’acquéreur initial/transformateur en cas de revente, puisqu’elle sera soumise à TVA au taux normal.

Seuls des calculs comparatifs réalisés en amont de l’acquisition initiale permettent de déterminer la solution la plus adaptée (si du moins le coût des travaux à réaliser varie suffisamment pour influer sur l’une ou l’autre des qualifications).