Ne voulant pas créer un frein au développement de nouvelles formes d’activités économiques pouvant être exercées à domicile, le législateur a introduit, par touches successives, de nouvelles dispositions en faveur d’une possible utilisation de sa résidence principale à des fins professionnelles ou commerciales. Ces dispositions sont désormais codifiées sous les articles L. 631-7-2 à L. 631-7-4 du Code de la construction et de l’habitation, qui définissent d’une part le champ d’application de la réglementation de l’usage mixte d’une résidence principale (§ I) et, d’autre part, son contenu, qui varie en fonction des nuisances qu’il peut engendrer (§ II).
L’usage mixte de la résidence principale
L’usage mixte de la résidence principale
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Le champ d’application de la réglementation de l’usage mixte de la résidence principale
La règlementation de l’usage mixte ne concerne que les locaux à usage d’habitation constituant la résidence principale de l’occupant et n’est applicable que si le changement d’usage envisagé présente un caractère partiel
923, le local devant conserver ses attributs propres à l’habitation (cuisine, pièce d’eau…).
De plus, l’usage mixte ne doit pas contrevenir aux stipulations contractuelles résultant d’un bail
(s’il existe)
ou d’un règlement de copropriété
(s’il existe)
924.
Si ces trois conditions sont respectées, l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale (au sens large, et donc artisanale) devient possible, mais il peut, malgré ce, nécessiter une autorisation.
Les effets de la réglementation de l’usage mixte de la résidence principale
Les règles diffèrent en ce qu’elles permettent (A) ou non (B) de se dispenser de toute autorisation.
L’usage mixte libre
Une partie du local d’habitation occupé à titre de résidence principale peut être librement utilisée à des fins professionnelles ou commerciales dans deux cas.
L’absence de réception de public ou de marchandises
Le premier cas est celui dans lequel ces activités excluent toute réception de public et de marchandises925. Cette règle concerne donc au premier chef le télétravail et le e-commerce. Elle s’étend aux représentants légaux des personnes morales
926.
Les locaux en rez-de-chaussée
Le deuxième cas est celui dans lequel l’activité prévue comporte l’accueil du public et/ou de marchandises927, mais s’exerce dans un local situé en rez-de-chaussée, et n’engendre ni nuisance ni danger pour le voisinage, ni désordre pour le bâti.
Ce régime dérogatoire n’est pas applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré ; une autorisation identique à celle étudiée ci-après leur est toujours nécessaire928.
L’usage mixte soumis à autorisation
Que les locaux soient situés en rez-de-chaussée ou en étage, et qu’il y ait ou non réception du public ou de marchandises, l’usage mixte d’une résidence principale est soumis à autorisation préalable dès lors que l’activité exercée pourrait comporter un risque de désordres. L’activité ne doit néanmoins engendrer, par principe, ni nuisance, ni danger pour le voisinage et ne doit conduire à aucun désordre pour le bâti. L’appréciation de ces critères relève du pouvoir du maire lors de l’instruction de la demande d’autorisation.
Ce régime particulier s’applique aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré mais uniquement pour des activités professionnelles, à l’exclusion des activités commerciales929.
Tableau récapitulatif du régime dérogatoire de l’usage mixte
| Usage mixte soumis à autorisation | Usage mixte dispensé d’autorisation | ||
| Art. L. 631-7-2 | Art. L. 631-7-3 | Art. L. 631-7-4 | |
| Niveau | Tous niveaux | Rez-de-chaussée | |
| Local | Résidence principale du demandeur de l’autorisation | Résidence principale de la personne exerçant l’activité | |
| Activités | Activités libérales/commerciales sauf opposition du bail et/ou du règlement de copropriété | ||
| Réception de clientèle | Oui | Non | Oui |
| Réception de marchandises | Oui | Non | Oui |
| Tranquillité des tiers | Aucune nuisance ni danger pour le voisinage ni désordre pour le bâti | Pas de restriction particulière | Aucune nuisance ni danger pour le voisinage ni désordre pour le bâti |