L'exigence d'une garantie extrinsèque d'achèvement

– La sécurité de l'acquéreur. – Avant l'instauration d'un régime spécifique pour les ventes d'immeubles à rénover, l'une des principales difficultés était d'assurer la protection de l'acquéreur. Si la rénovation était légère, l'opération se décomposait en deux phases : une vente d'immeuble existant et un contrat de louage d'ouvrage de droit commun sur les travaux de rénovation, de sorte qu'aucune garantie d'achèvement ne s'imposait au rénovateur. En revanche, si la rénovation était lourde, le vendeur bénéficiait d'une garantie intrinsèque d'achèvement. Rappelons que pour échapper à la garantie bancaire, il fallait, à l'époque, que l'immeuble à rénover soit « hors d'eau et non grevé de privilèges et hypothèques » ou « que les fondations soient achevées et le financement assuré à hauteur de 75 % du prix de l'immeuble ». Ces critères sont apparus trop peu protecteurs de l'acquéreur. Rien ne garantissait en effet que l'immeuble n'était pas dans un état tel que la rénovation porterait sur des sommes équivalentes à celles d'une construction ou encore que le financement des travaux n'ait pas été sous-évalué¹⁰¹⁰. Une garantie bancaire a donc été imposée par le législateur. Mais, dans le cas de rénovations légères – telles que des peintures, une réfection de cuisine, des changements de moquette, la pose d'une clôture… – les petites entreprises, pour lesquelles la mise en place d'une telle garantie serait trop coûteuse, sont amenées à un choix très binaire : être mises à l'écart du marché ou contourner le dispositif¹⁰¹¹. C'est la raison pour laquelle l'article R. 262-12 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que la garantie de l'achèvement des travaux résulte d'une convention de cautionnement, aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux prévus au contrat. Elle est donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou par une entreprise d'assurance agréée à cet effet¹⁰¹². La garantie d'achèvement prend fin à l'achèvement des travaux prévus au contrat, attesté par un homme de l'art¹⁰¹³.