Les principes directeurs de l'habitat participatif

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

– Le citoyen au cœur du projet. – Comme son nom l'indique, l'habitat participatif est une démarche de construction ou de rénovation de logements qui place le citoyen au centre de son projet d'habitat. De fait, on peut en trouver aussi bien en centre-bourg qu'en milieu rural, en neuf qu'en réhabilitation. Cette démarche est caractérisée par trois invariants :

le collectif d'habitants se constitue avant d'emménager et participe activement à la réalisation du projet ;
les habitants partagent entre eux des espaces communs ;
après leur installation, l'ensemble immobilier est autogéré par les habitants.

Au-delà de ses principes, il est certain que la démarche participative trouve son inspiration dans diverses sources dont la transposition en droit positif n'est pas toujours évidente. Ainsi on distinguera ce qu'est, positivement, l'habitat participatif (A), de ce qu'il pourrait ou voudrait être (B).

Ce qu'est l'habitat participatif

On peut affirmer avec certitude que l'habitat participatif est une démarche de logement à visée citoyenne, qualitative, écoresponsable et d'intérêt sociétal.

– Une démarche citoyenne. – L'habitat participatif est une alternative au cadre de production classique du logement, une réponse face à l'augmentation continuelle de son coût, et un facteur de lien social. Depuis la loi Alur⁸⁰⁹, l'habitat participatif est défini à l'article L. 200-1 du Code de la construction et de l'habitation comme « une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s'associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d'acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d'assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis ».

– Une démarche qualitative. – L'habitat participatif redonne de l'attractivité au logement collectif en ce qu'il le personnalise. L'intervention et l'engagement des habitants au projet de construction ou de rénovation permettent la personnalisation du projet. De ce fait, les habitants porteront probablement une attention plus grande à la qualité des logements produits.

– Une démarche écoresponsable. – Dans le même ordre d'idées, de nombreux projets d'habitat participatif ont l'ambition de limiter l'empreinte écologique des logements créés. La qualité environnementale du bâtiment, l'écoresponsabilité de ses habitants, dans un souci de gestion responsable des ressources, sont en général assez naturellement privilégiées dans ce type de démarches.

– Une démarche à forte valeur sociétale. – Dans un esprit de partage et de solidarité, la construction, la mise à disposition et la valorisation d'espaces collectifs sont mises à l'honneur dans l'habitat participatif. De ce fait, l'habitat participatif contribue, avec force, au dynamisme des villages ou des quartiers dans lesquels il s'implante. La salle commune servira tantôt pour une Amap⁸¹⁰, tantôt pour un cours de sport collectif, ou encore pour des activités extrascolaires le mercredi après-midi, en invitant les citoyens extérieurs à en bénéficier ponctuellement.

Ce que l'habitat participatif pourrait ou voudrait être

On discerne aussi, dans la démarche d'habitat participatif, une « inspiration » venue de systèmes juridiques étrangers, sur laquelle il ne nous appartient pas de porter de jugement de valeur, mais dont il faut bien constater qu'elle est difficile à transposer dans l'ordre juridique national.

– Un nouveau type de démembrement de la propriété ? – Selon certaines conceptions, le foncier, qui peut être acquis par voie de préemption ou par un bail emphytéotique, représenterait une « propriété collective » des habitants, tandis que le bâti s'assimilerait à un droit d'usage individuel de chaque habitant. Ce concept existe dans les pays de common law sous le nom de community land trust. Bien que le célèbre arrêt Maison de Poésie ait ouvert la voie à la création de droits réels innommés, il n'y a en France, à notre connaissance, aucun exemple d'habitat participatif reposant sur la création d'un tel droit réel de jouissance spéciale. C'est par la constitution de sociétés spécifiques qu'un résultat voisin a été recherché.

– Une démarche anti-spéculative ? – Sur le modèle de certaines organisations étrangères, l'habitat participatif peut aussi constituer un moyen de réguler le marché immobilier, voire d'en soustraire purement et simplement certains logements. L'idée est alors de créer des logements pour y vivre, mais non d'offrir à leurs propriétaires l'espoir d'une plus-value. Autrement formulé, l'habitat participatif se voudrait un système dans lequel la fonction d'habitat et l'intérêt collectif priment sur l'investissement immobilier et l'enrichissement individuel. Il fonctionne d'ailleurs comme tel dans certains pays étrangers qui nous sont proches.

La coopérative d'habitants, un instrument anti-spéculatif

Connues du droit suisse, allemand ou québécois, les coopératives d'habitants possèdent, dans ces législations, une fonction anti-spéculative. C'est la coopérative qui est propriétaire des logements qu'elle loue à ses coopérateurs en échange d'un loyer et de l'achat de parts sociales. Les habitants sont donc propriétaires collectivement du bien immobilier, mais locataires individuellement de parts sociales. Afin d'éviter la spéculation sur la revente des logements, chacun doit adhérer à des clauses d'agrément. La cession des parts d'un associé quittant la coopérative est soumise à l'approbation de l'assemblée générale qui est en droit d'encadrer le prix de revente des parts. En outre, pour que ce bien immobilier ne revienne pas sur le marché en cas de dissolution de la coopérative d'habitants ou de la société civile créée, les statuts peuvent prévoir qu'il sera proposé en priorité à la collectivité (d'autant plus facilement si c'est elle qui avait consenti un bail sur le foncier).

Pour la France, l'article L. 201-5 du Code de la construction et de l'habitation prévoit un mécanisme d'agrément du cessionnaire de parts et la limitation du prix de cession à leur montant nominal, augmenté d'une majoration qui, « dans la limite d'un plafond prévu par les statuts, tient compte de l'indice de référence des loyers ». Mais on a alerté à juste titre sur « la faiblesse économique que peut représenter une telle règle pour le cédant des parts sociales, allant jusqu'à mettre à mal la viabilité du projet »⁸¹¹. Les banques peuvent voir dans ces clauses une source d'insécurité en raison de la liquidité encadrée du bien financé.