Les locations qui ne portent pas sur un local affecté à usage d’habitation principale ou à usage d’habitation et professionnel

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Nous rappellerons que la loi de 1989 s’applique « aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur » (art. 2, al. 2). Cette définition exclut du champ de la loi de 1989 des locations qui ne rempliraient pas les conditions tenant soit aux locaux loués (A), soit à la destination faite par le locataire des locaux loués (B).

Les locations qui ne portent pas sur un local d’habitation

Pour relever de la loi de 1989, le bien loué doit être un local à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation. Les locations portant exclusivement sur des locaux professionnels relèveront des articles 57 A et 57 B de la loi du 23 décembre 1986, dite « loi Méhaignerie ». Les locaux à usage mixte commercial-habitation ou agricole-habitation relèveront respectivement du statut des baux commerciaux et du statut du fermage si les locaux d’habitation sont considérés comme l’accessoire du local commercial ou de l’exploitation agricole⁰⁶⁵. Dans le cas contraire, le bail est alors d’habitation et relève de la loi de 1989.

Locaux d’habitation ne constituant pas la résidence principale du locataire

La seconde condition posée par l’article 2 de la loi de 1989 est que le bien loué constitue la résidence principale du locataire. Les personnes morales ne bénéficiant pas du droit à l’habitat, la loi de 1989, tout comme les lois qui l’ont précédée (loi « Quillot » du 22 juin 1982 ; loi « Méhaignerie » du 23 décembre 1986), n’est pas applicable si le locataire est une personne morale. Cette solution a été régulièrement rappelée par les tribunaux⁰⁶⁶. La solution serait la même si la personne morale loue des locaux d’habitation pour loger son personnel⁰⁶⁷.

Les biens loués qui ne constituent pas la résidence principale du locataire sont hors champ d’application de la loi de 1989. C’est le cas, avec certitude, pour les résidences secondaires ⁰⁶⁸. On peut être plus hésitant concernant les locations saisonnières. En effet, l’article 2 de la loi de 1989, avant sa modification apportée par loi Alur du 24 mars 2014, excluait expressément de son champ d’application « les locations à caractère saisonnier ». Depuis la loi Alur, l’article 2 ne mentionne plus l’exclusion des locations saisonnières. La loi de 1989 ne s’appliquant qu’aux locations à usage de résidence principale, ce qui implique une occupation de huit mois au moins par an, on peut donc en déduire que les locations saisonnières restent hors champ. On pourra préciser que la loi du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », définit la location saisonnière comme la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs. La Cour de cassation⁰⁶⁹ a rappelé que la location saisonnière implique un engagement contractuel pour une saison, définie comme « une période d’activité déterminée pendant une partie de l’année ».