Les exclusions de l’article 2 de la loi de 1989

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Le troisième alinéa de l’article 2 précise que le titre premier (art. 1 à 25-2) traitant des rapports entre bailleurs et locataires ne s’applique pas aux conventions suivantes :

« 1° Aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 ;

2° Aux logements meublés, régis par le titre I^er bis ;

2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité, régis par le titre I^er ter ;

3° Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1 ».

Les résidences autonomie (ex-logements-foyers)

Le logement-foyer⁰⁵⁴ est défini à l’article L. 633-1 du Code de la construction et de l’habitation comme un « établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées ». Les dispositions de la loi de 1989 qui sont applicables aux logements-foyers sont les articles 6, alinéas 1 et 2 (décence du logement) et 20-1 permettant au locataire de demander la mise en conformité du logement qui serait indécent. Le régime applicable aux logements-foyers est défini aux articles L. 633-1 à L. 633-5 et R. 633-1 à 633-9 du Code de la construction et de l’habitation⁰⁵⁵.

Les logements meublés

– Les locaux meublés obéissent à un régime hybride selon qu’ils constituent ou pas la résidence principale du locataire. – Si les locaux ne constituent pas la résidence principale du locataire, les dispositions de la loi de 1989 ne sont pas applicables. Si, au contraire, ils constituent la résidence principale du locataire, ils sont soumis au titre 1^er bis de la loi de 1989 (art. 25-3 à 25-11) et pour partie aux articles L. 632-1 à L. 632-3 du Code de la construction et de l’habitation. La loi Elan du 23 novembre 2018 a créé une nouvelle forme de location meublée : le bail mobilité. Il obéit à un régime spécifique qui sera développé ultérieurement.

Les logements de fonction

L’article 2 de la loi de 1989 exclut de son champ d’application « les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi » à l’exception des dispositions des articles 3-3 (diagnostic technique), 6, alinéas 1 et 2, 20 (décence du logement) et 24-1 (intervention d’une association en cas de litige commun). Le bail étant l’accessoire du contrat de travail, il est logique que, sauf exceptions, les dispositions de la loi de 1989 ne soient pas applicables et que le salarié qui cesse ses fonctions ne puisse plus se maintenir dans le logement occupé. Ainsi, le bail d’une villa située dans l’enceinte de l’hôpital où le médecin exerce sa profession, consenti par son employeur pour un faible loyer, est exclu du champ d’application de la loi de 1989⁰⁵⁶.

Les logements attribués aux travailleurs saisonniers

Le dernier alinéa de l’article 2 de la loi de 1989 exclut de son champ d’application les « locations consenties aux travailleurs saisonniers ». Selon ce même texte, comme pour les logements de fonction, les articles 3-3, 6, alinéas 1 et 2, 20-1 et 24-1 sont applicables.