À défaut de remplir les conditions de l’article 1709 du Code civil, certaines conventions sont placées en dehors du champ d’application de la loi de 1989. Elles peuvent être constitutives de droits réels (I). La jouissance du logement peut aussi être concédée dans le cadre d’une modalité d’accession à la propriété (II) ou encore au moyen d’une convention d’occupation précaire (III).
Les exclusions
Les exclusions
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Les contrats constitutifs de droits réels
La loi de 1989 n’est pas applicable aux contrats constitutifs de droits réels. Il en est ainsi lorsque le propriétaire d’un immeuble consent à titre onéreux un usufruit viager ou temporaire. La loi de 1989 ne s’applique donc pas lorsque les parties concluent un bail emphytéotique ou un bail à construction. Il en est de même des nouveaux contrats constitutifs de droits réels récemment apparus dans le paysage juridique : le bail réel immobilier, créé par l’ordonnance no 2014-159 du 20 février 2014, réglementé aux articles L. 254-1 à L. 254-9 et R. 254-1 à R. 254-7 du Code de la construction et de l’habitation ; et le bail réel solidaire, créé par l’ordonnance no 2016-985 du 20 juillet 2016041, codifié aux articles L. 255-1 à L. 255-19 et R. 255-1 à R. 255-9 du même code.
Les contrats permettant d’accéder à la propriété
Le titulaire d’un contrat de location-accession régi par la loi no 84-595 du 12 juillet 1984 n’est pas bénéficiaire d’un droit locatif pendant la période précédant l’acquisition. La loi du 6 juillet 1989 ne peut donc s’appliquer en cas de location-accession, telle est la position de la Cour de cassation042. En revanche, le bail assorti d’une promesse de vente reste dans le champ de la loi de 1989043. Il en serait autrement du candidat acquéreur qui serait autorisé à occuper le logement dans l’attente de la réalisation de la vente définitive044.
La convention d’occupation précaire
Il est possible de conclure une convention d’occupation précaire sur un logement et d’échapper ainsi au régime de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989. La convention d’occupation doit être justifiée par des « circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties »045. À défaut, la convention serait requalifiée en bail, soumis aux dispositions de la loi de 1989.