Les éléments constitutifs du bail

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Une jouissance exclusive du bien

L’obligation principale dont est débiteur le bailleur à l’égard du locataire est de lui procurer la jouissance de la chose louée. Pendant la durée du bail, le bailleur doit prendre toutes les mesures nécessaires au maintien en jouissance du locataire. La jurisprudence a complété l’article 1709 du Code civil en précisant que la jouissance du bien loué doit être exclusive pour que la convention soit qualifiée de location. Le bailleur doit donc abandonner l’usage du bien au profit de son locataire⁰³⁵. De même, la jouissance ne peut être partagée⁰³⁶. C’est la raison pour laquelle « le contrat de résidence » qui octroie un logement au bénéficiaire et met à sa disposition des structures d’accueil (sanitaires, cuisine, salles dédiées aux activités culturelles ou sociales) ne constitue pas un bail⁰³⁷.

À titre onéreux

Le bail est un contrat à titre onéreux. L’article 1709 du Code civil précise que la contrepartie de la jouissance du bien loué consiste en « un certain prix » que le locataire s’oblige à payer au bailleur. En l’absence de prix réel et déterminé, la convention ne peut pas être qualifiée de bail et la loi de 1989 ne peut s’appliquer⁰³⁸. La convention est alors qualifiée de contrat de commodat ou de prêt à usage. En l’absence d’écrit, le juge doit fixer un terme raisonnable au contrat. Ce sera le jour où le besoin en vue duquel l’immeuble a été prêté a cessé, ou celui où le prêteur éprouve un besoin urgent et imprévu du logement⁰³⁹.

La contrepartie à la jouissance exclusive du bien peut consister en un loyer ou une fourniture de prestation en nature (travaux d’entretien ou de gardiennage). Selon les cas, la jouissance d’un logement moyennant l’accomplissement de prestations par l’occupant s’analyse en un bail (avec un loyer payé en nature)⁰⁴⁰ ou un contrat de travail en fonction de l’existence d’un lien de subordination entre les parties.