Les effets des droits au logement

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Droit personnel de créance limité à un an pour l'un, droit réel d'usage et d'habitation illimité pour l'autre, les modalités d'exercice des droits temporaire (A) et viager (B) diffèrent sur plusieurs points.

Les effets du droit temporaire

– Le successeur du droit de viduité. – Le droit temporaire remplace les « gains de survie », ou « droits de viduité » autrefois accordés au conjoint survivant⁵²⁴.

L'exercice du droit temporaire prend des formes diverses selon que le logement appartenait au défunt seul ou au couple (I), ou qu'il était la propriété indivise du défunt et d'un tiers (II) ou encore qu'il était loué (III).

Le logement propriété du défunt ou du couple

– Un droit de jouissance gratuite ouvert de plein droit et sans formalité. – Lorsque le logement est la propriété du seul défunt ou du défunt et de son conjoint survivant, le droit temporaire prend la forme d'un droit d'occupation gratuite et d'usage du mobilier dont le survivant bénéficie de plein droit. Le conjoint n'a pas à revendiquer son droit et n'a aucune déclaration à faire. Il l'exerce par le simple fait de se maintenir dans les lieux. Les effets de la nouvelle indivision créée entre les héritiers sont reportés d'un an, ou moins si le survivant quitte les lieux avant l'expiration de ce délai.

Le logement en indivision avec un tiers

– Droit d'occupation du logement. – Lorsque le logement est indivis entre le défunt et un tiers, la succession supporte pendant un an l'indemnité d'occupation due à l'indivision. À l'expiration du délai d'un an, le survivant est en principe tenu de quitter le logement.

Le mobilier. Bien que le texte ne le précise pas expressément dans ce cas, il semble logique et conforme à l'esprit de la loi que le survivant en ait également l'usage pendant un an⁵²⁵.

Le logement loué

– Le remboursement du loyer. – Lorsque le bien est loué, la succession prend en charge les loyers pendant un an. À l'expiration du délai d'un an, le survivant peut en principe rester dans les lieux sous réserve de s'acquitter des loyers⁵²⁶. Si le conjoint a fait l'avance des loyers, le remboursement n'est pas nécessairement automatique. Il doit en faire la demande aux héritiers au fur et à mesure de leur acquittement. Si le conjoint est négligent, il n'est pas pour autant forclos à l'expiration du délai d'un an. À défaut de délai spécifique prévu par le texte, le délai de prescription de droit commun s'applique⁵²⁷. L'action en remboursement se prescrit donc par cinq ans.

– L'insuffisance d'actif. – Si l'actif successoral ne suffit pas à couvrir le montant du loyer (ou de l'indemnité d'occupation), les héritiers ou légataires sont-ils tenus ultra vires ? Le droit temporaire est une charge de la succession et non une dette laissée par le défunt. Il pèse donc a priori sur les héritiers et légataires dans les limites des forces de la succession. Si l'on raisonne par analogie avec le droit à pension de l'article 767 du Code civil, ouvert au conjoint survivant dans le besoin, le loyer doit être supporté « par tous les héritiers et, en cas d'insuffisance, par tous les légataires particuliers, proportionnellement à leur émolument »⁵²⁸. Peu importe, en revanche, qu'il n'y ait pas de liquidités suffisantes, autrement dit que l'actif ne soit pas mobilisable⁵²⁹.

– Cas du bien mixte. – Dans le cas d'un local à usage mixte professionnel et d'habitation, le conjoint ne peut pas prétendre au remboursement de l'intégralité du loyer. Seule la quote-part correspondant à la partie à usage d'habitation est prise en charge par la succession puisque le survivant ne remplit pas, pour la partie professionnelle, la condition d'occupation à titre de résidence principale⁵³⁰.

– Controverse à propos des charges. – Le droit temporaire confère la jouissance gratuite du logement à son titulaire. Certains auteurs font une interprétation extensive de la notion de jouissance gratuite et considèrent que le survivant n'a rien à débourser au titre de son occupation. Ils estiment que tous les frais et taxes liés à l'occupation, notamment les charges de copropriété et la taxe d'habitation, incombent à la succession⁵³¹. L'occupant conserve toutefois à sa charge les dépenses de consommation, notamment d'eau et d'électricité. Le texte est pourtant explicite et vise seulement le loyer. Une réponse ministérielle a confirmé que le remboursement comprenait uniquement les loyers, à l'exclusion des charges⁵³².

– Le mobilier. – Le texte ne vise pas non plus le mobilier dans ce cas, mais il ne fait pas de doute que le survivant en a également l'usage pendant un an. Rien ne justifierait, en effet, une différence de régime pour le mobilier selon que le logement est la propriété du défunt ou du couple ou qu'il est loué⁵³³.

Les effets du droit viager

Les modalités d'exercice du droit viager diffèrent de celles du droit temporaire (I) qui doit être combiné avec les autres droits successoraux (II).

Les modalités d'exercice du droit viager

L'exercice du droit viager s'exerce pleinement lorsque le logement appartenait au défunt seul ou au couple (a), alors qu'il est limité dans son objet en cas d'indivision avec un tiers ou de location (b).

Le logement propriété du défunt ou du couple

– Un droit d'usage et d'habitation. – Comme pour le droit temporaire, lorsque le logement est la propriété du seul défunt ou du défunt et de son conjoint survivant, le droit viager prend la forme d'un droit d'occupation gratuite du logement et d'usage du mobilier le garnissant. Pour autant, le renvoi au régime de droit commun du droit d'usage et d'habitation n'est que partiel. Seuls sont visés les articles 627, 631, 634 et 635 du Code civil. En vertu de ces textes, la jouissance doit se faire de manière raisonnable⁵³⁴. En contrepartie, le conjoint survivant a la charge des réparations d'entretien et supporte les différentes taxes (habitation, foncière, ordures ménagères)⁵³⁵. Il ne peut ni céder son droit ni, en principe, louer le bien qui en est l'objet⁵³⁶.

– Ou un usufruit caché ? – S'éloignant des prérogatives habituelles du droit d'usage et d'habitation, le législateur a octroyé au conjoint survivant le droit de louer le logement, comme pour un usufruit, « afin de dégager les ressources nécessaires à de nouvelles conditions d'hébergement »⁵³⁷. Certes, il ne s'agit pas d'un droit absolu mais conditionnel : le logement ne doit plus être adapté aux besoins du conjoint survivant. La notion est parfaitement subjective puisqu'il s'agit des besoins du conjoint, et les raisons de son déménagement peuvent être nombreuses. Il n'est pas nécessaire, en effet, qu'il justifie d'un état de besoin en raison de ses faibles ressources ou encore d'un état de santé nécessitant son départ en maison de retraite ou établissement médical notamment⁵³⁸. La raison de l'inadaptation du logement peut être sa taille (devenu trop grand pour une personne seule, difficile à entretenir), sa situation géographique, l'éloignement des enfants, ses charges trop lourdes, l'état de santé du conjoint, les difficultés liées au grand âge, etc. La même faculté de louer est-elle offerte au conjoint dont le logement est devenu trop petit pour loger son nouveau compagnon ou sa nouvelle compagne de vie et sa famille ? La question reste ouverte. En outre, la location doit être réalisée dans le cadre d'un bail d'habitation. Pour tout autre usage, commercial ou agricole, l'usufruitier devra obtenir l'accord des nus-propriétaires.

Droit viager au logement du conjoint survivant : pourquoi pas une extension conventionnelle ?

Toutes les successions ne sont pas conflictuelles, loin s'en faut. Pourrait-on, dès lors, procéder à une extension conventionnelle par laquelle le bénéficiaire du droit viager pourrait louer le logement pour un usage commercial ou agricole avec l'accord de ses cohéritiers ? Dans l'affirmative, il semble nécessaire qu'ils l'autorisent également à percevoir les fruits de cette location. Toutefois, on pourrait craindre que l'administration fiscale n'y voie une donation de ces fruits et revenus.

– Le mieux est l'ennemi du bien. – Pour éviter une contestation future des héritiers, certains préconisent de recueillir leur accord pour signer le bail. Nous ne souscrivons pas à cette recommandation qui revient à leur octroyer un pouvoir que la loi ne leur donne pas. Que va faire le conjoint si les héritiers ne répondent pas ou s'opposent à la location ? Est-ce à lui de saisir le tribunal en cas d'opposition ? N'est-ce pas plutôt aux héritiers qui contesteraient la location de porter le litige devant le tribunal ? Seul le juge a le pouvoir souverain d'apprécier si la raison invoquée par le conjoint justifie, ou non, qu'il puisse louer le logement.

– La conversion en rente viagère. – Le conjoint peut préférer éviter les préoccupations liées à la location et opter, avec l'accord des héritiers, pour une conversion du droit viager en rente viagère⁵³⁹. En aucun cas cette conversion, portant sur son logement, ne peut lui être imposée⁵⁴⁰.

– Une option nécessaire. – Contrairement au droit temporaire, le droit viager ne s'applique pas de plein droit. L'article 765-1 du Code civil prévoit que le conjoint dispose d'un an, à compter du décès, pour manifester sa volonté d'exercer son droit, sans pour autant imposer de formalisme particulier. Pendant ce délai, les héritiers ne peuvent pas sommer le conjoint de prendre parti. À la lecture du texte, il semble que l'option doive être expresse.

– Position de la jurisprudence. – La jurisprudence a d'abord précisé que l'option pour le droit viager pouvait être tacite, mais sans dire si elle pouvait se déduire du seul fait pour le conjoint de se maintenir dans les lieux dans l'année suivant le décès. Dans un arrêt du 13 avril 2019, la Cour de cassation a déduit d'un faisceau d'indices que le conjoint survivant avait tacitement revendiqué le droit viager. Dans l'affaire jugée, le conjoint survivant s'était maintenu dans les lieux depuis le décès et avait fait part de son souhait de conserver le logement dans l'assignation en partage délivrée au fils du défunt dans l'année du décès⁵⁴¹. Le maintien dans les lieux aurait-il été suffisant pour caractériser, à lui seul, une manifestation de volonté du conjoint ? S'il était permis d'en douter, la question restait cependant ouverte. Réponse a été donnée dans un arrêt du 2 mars 2022⁵⁴². La Cour de cassation a confirmé que l'option pour le droit viager pouvait être tacite, mais elle a clairement indiqué que la manifestation de volonté ne saurait résulter du seul fait pour le conjoint survivant de se maintenir dans les lieux pendant un an à compter du décès. En l'espèce, la Cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble qui avait raisonné a contrario. Comme le conjoint s'était maintenu dans les lieux et n'avait pas expressément renoncé à son droit viager, la cour d'appel en a déduit qu'il avait tacitement exprimé son intention d'exercer ce droit. Or, en continuant d'occuper le logement, le conjoint n'avait fait qu'exercer son droit temporaire. Faute de manifester expressément ou tacitement son intention d'opter pour le droit viager dans l'année du décès, le conjoint est forclos à l'expiration de ce délai.

Droit viager au logement du conjoint survivant et devoir de conseil du notaire

Afin de garantir au conjoint survivant son droit viager, le notaire lui conseillera de formuler son intention de s'en prévaloir par écrit. Cet écrit peut revêtir la forme d'un acte notarié de déclaration d'option ou figurer dans l'attestation de propriété immobilière. La forme authentique a l'avantage de conférer une date certaine à l'option. Mais l'option peut également résulter d'un courrier adressé aux héritiers et/ou au notaire, de préférence sous la forme recommandée ou par exploit de commissaire de justice pour s'en ménager la preuve.

– L'obligation au passif. – Si l'on classe le droit viager dans la catégorie des droits d'usage et d'habitation, le conjoint survivant n'est pas tenu au passif successoral comme l'est un usufruitier. Il pourrait alors être tenté d'opter pour le droit viager et de renoncer à son usufruit afin d'échapper au règlement des dettes du défunt.

Le logement en indivision avec un tiers ou loué

– Le logement loué. – Si le logement est loué, la loi prévoit expressément que le droit viager se limite au droit d'usage du mobilier le garnissant⁵⁴³. Mais d'autres dispositions légales permettent au survivant de se maintenir dans les lieux sous réserve de payer le loyer⁵⁴⁴.

– Le logement en indivision avec un tiers. – Dans cette hypothèse, l'occupation gratuite du survivant ne saurait se poursuivre au-delà du délai d'un an. Le conjoint n'a aucun droit au maintien dans les lieux. Si le mobilier garnissant le logement ne dépend pas de l'indivision entre le défunt et un tiers, le conjoint survivant bénéficie du droit d'usage du mobilier⁵⁴⁵.

La combinaison du droit viager avec les autres droits successoraux

– L'imputation sur les autres droits successoraux. – De nature successorale, le droit viager se combine avec les autres droits successoraux du conjoint survivant. Si le conjoint opte pour le droit viager, l'article 765 du Code civil impose d'en imputer la valeur sur celle des autres droits par lui recueillis dans la succession du prémourant des époux. Une telle imputation se conçoit uniquement si le conjoint opte pour des droits en propriété. S'il choisit l'usufruit, le droit viager est alors « absorbé ».

– La nécessaire évaluation du droit viager. – Pour imputer, il est nécessaire d'évaluer le droit viager au logement. L'administration fiscale évalue le droit viager à 60 % de la valeur de l'usufruit, elle-même déterminée selon le barème de l'article 669, I du Code général des impôts⁵⁴⁶. Pour déterminer la valeur de l'usufruit, il faut tenir compte de l'âge du conjoint lors de l'extinction du droit temporaire, soit un an après le décès. Le recours à cette méthode d'évaluation est obligatoire pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit. Elle ne s'impose pas, en revanche, pour l'opération d'imputation du droit viager sur les droits légaux et l'on peut s'interroger sur l'opportunité du recours à l'évaluation fiscale du droit, si ce n'est par facilité. D'une part, il paraît plus opportun de faire référence à l'usufruit économique, moins arbitraire et plus juste car plus proche de la réalité économique puisqu'il tient compte de l'espérance de vie de l'usufruitier et du rendement théorique du logement⁵⁴⁷. D'autre part, le coefficient de 60 % est tout aussi arbitraire, d'autant que le conjoint jouit finalement d'une grande liberté puisqu'il peut, assez aisément, louer le logement et cette faculté de location a une valeur. À tout le moins, le notaire se doit d'exposer aux parties les différentes méthodes d'évaluation et leurs résultats réciproques et recueillir leur accord unanime sur celle retenue.

– Les conséquences de l'imputation. – Une fois déterminée la valeur du droit au logement, deux hypothèses peuvent se présenter :

une valeur inférieure aux autres droits successoraux. Si la valeur du droit d'usage et d'habitation est inférieure à celle de ses droits successoraux, le conjoint survivant peut alors prendre un complément sur les biens existants, égal au différentiel entre la valeur de ses droits successoraux et la valeur du droit viager ;
une valeur supérieure ou égale aux autres droits successoraux. Si la valeur du droit d'usage et d'habitation est supérieure ou égale à celle de ses droits successoraux, le conjoint n'aura droit à rien d'autre. En cas de dépassement, il ne sera pas tenu de verser une indemnité compensatrice à ses cohéritiers⁵⁴⁸.

– L'imputation des libéralités. – La règle de l'imputation des libéralités reçues par le conjoint survivant sur ses droits légaux, prévue à l'article 758-6 du Code civil, vise seulement les articles 757 (vocation légale du conjoint survivant en présence d'enfants) et 757-1 (vocation légale du conjoint survivant en présence du père et/ou de la mère). Il ne vise pas l'article 764 relatif au droit viager. Face au silence de la loi, comment faut-il procéder ? Trois thèses doctrinales s'affrontent⁵⁴⁹. La jurisprudence ne s'étant pas prononcée, le débat n'est pas tranché.

Exemple d'imputation du droit viager au logement et des libéralités sur les droits légaux du conjoint survivant

M. Courmaurat est décédé en laissant pour recueillir sa succession son épouse en secondes noces, âgée de quatre-vingt-deux ans, ainsi qu'un fils et une fille issus de sa première union.

Sa succession est composée de la résidence principale du couple d'une valeur de 300 000 €, d'un appartement locatif d'une valeur de 150 000 €, de biens divers pour un montant de 150 000 € et 100 000 € de liquidités, soit un total de 700 000 €.

Il avait consenti une donation à sa fille, hors part successorale, portant sur un bien d'une valeur au décès de 200 000 €.

Aux termes d'un testament olographe, il a légué toutes ses liquidités à son épouse, soit 100 000 €.

M. Courmaurat ayant des enfants non communs, les droits légaux de Mme Courmaurat sont d'1/4 en pleine propriété. Elle bénéficie également d'un droit viager au logement. Mme Courmaurat souhaite rester dans son logement. Elle opte donc pour le droit viager au logement. Ce droit ne se cumule pas, mais il s'impute sur ses droits légaux en propriété dont elle ne peut donc prendre que le complément. Sur ses droits légaux doit être également déduit le legs des liquidités qui lui a été consenti.

Par mesure de simplicité, nous retiendrons une valeur fiscale pour le droit viager, soit 60 % de l'usufruit, lui-même égal à 20 % de la pleine propriété compte tenu de l'âge du conjoint survivant, soit une valeur de 36 000 €.

Pour calculer les droits légaux d'1/4 du conjoint survivant, il faut en premier lieu déterminer la réserve héréditaire.

Masse de calcul de la réserve héréditaire : biens présents + réunion fictive des donations553, soit 700 000 + 200 000 = 900 000 €.

En présence de deux enfants, la réserve globale est de 2/3, soit 600 000 €.

Et la quotité disponible d'1/3, soit 300 000 €.

La donation consentie à sa fille hors part successorale s'impute sur la quotité disponible qu'elle ne dépasse pas. Elle n'est donc pas réductible. La quotité disponible résiduelle est de 100 000 € (300 000 – 200 000). Le legs de 100 000 € consenti au conjoint survivant n'est pas non plus réductible.

Masse de calcul des droits légaux du conjoint survivanter.">554 : biens existants + réunion des libéralités consenties sans dispense de rapport, soit 700 000 €.

Les droits légaux du conjoint survivant sont donc de 175 000 € (700 000 / 4).

Masse d'exercice555 : biens existants – réserve, soit 700 000 – 600 000 = 100 000 €.

Les droits légaux du conjoint sont égaux à la plus faible des deux sommes, soit 100 000 €.

1/ Application de la thèse de l'imputation prioritaire du droit viager

Après imputation du droit viager sur les droits légaux, les droits légaux résiduels auxquels peut prétendre le conjoint survivant sont de 64 000 € (100 000 – 36 000).

Le legs étant de 100 000 €, il est supérieur aux droits légaux résiduels. Le conjoint ne pourra donc prétendre qu'à son droit viager et son legs.

2/ Application de la thèse de l'imputation prioritaire des libéralités

Le legs consenti au conjoint est égal à ses droits légaux. Le conjoint est donc privé de son droit viager.

3/ Application de la thèse de l'imputation autonome du droit viager et des libéralités

Le droit viager s'impute sur les droits légaux de 100 000 €. Les droits légaux résiduels auxquels pourrait prétendre le conjoint survivant en l'absence de libéralités sont de 64 000 € (100 000 – 36 000).

Le legs de 100 000 € s'impute également sur les droits légaux totaux, soit 100 000 €, qu'il absorbe totalement.

Le conjoint pourra donc prétendre à son droit viager et percevoir son legs.

Droit viager au logement : trois thèses pour une imputation

Trois thèses doctrinales s'affrontent au sujet de l'imputation des libéralités reçues par le conjoint survivant sur ses droits légaux.

La thèse de l'imputation prioritaire du droit viager. Pour la doctrine majoritaire, en raison de sa nature spécifique et de l'importance que lui a donnée le législateur, le droit au logement doit s'imputer en priorité sur les droits légaux, avant les libéralités⁵⁵⁰. Un argument peut être tiré du texte de l'article 765 du Code civil qui prévoit que la valeur du droit viager « s'impute sur la valeur des droits successoraux », alors que l'article 758-6 dispose que les libéralités consenties au conjoint survivant « s'imputent sur les droits de celui-ci dans la succession ». La quotité disponible spéciale entre époux prévue à l'alinéa 1^er de l'article 1094-1 du Code civil reste toutefois la limite à ne pas dépasser. Si le conjoint préfère bénéficier des libéralités, il devra, le cas échéant, renoncer au droit viager.
La thèse de l'imputation prioritaire des libéralités. D'autres auteurs estiment que les imputations doivent se faire conformément au droit commun, par ordre chronologique, et qu'il convient d'imputer en priorité les libéralités faites du vivant du disposant, « avant les droits qui naissent à la mort de ce dernier »⁵⁵¹, au risque de voir le conjoint privé de son droit si sa vocation légale a été épuisée par les libéralités.
La thèse de l'autonomie des imputations. Pour d'autres, enfin, les imputations doivent se réaliser de manière autonome⁵⁵².

L'avènement du droit viager au logement a suscité et suscite toujours de nombreuses questions, quant à sa nature et ses modalités d'exercice. Et il soulève encore d'autres problématiques lorsqu'il entre en concurrence avec d'autres droits.