Les droits respectifs des parties

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

– « La lettre tue, l’esprit vivifie »⁶⁹². – Les droits respectifs des parties à un BRS se comprennent mieux en énonçant, en premier lieu, la nature des prérogatives de l’accédant :

d’une part, le droit de l’accédant est un droit réel spécifique ;
d’autre part, le droit initial de l’OFS est un droit de propriété classique.

Le droit de l’accédant : un droit réel spécifique

L’effet juridique du BRS est la naissance, sur la tête de l’accédant, d’un droit réel susceptible d’être cédé ou remis en garantie, mais distinct tant du droit de propriété que de ses démembrements identifiés par le Code civil⁶⁹³. L’objet du droit réel constitué étant de permettre la location (cas du BRS L. 255-4) ou l’accession à la propriété de logements (cas des BRS L. 255-2 et L. 255-3). Les conséquences principales de la nature réelle des droits ainsi conférés s’apprécient principalement à l’égard des sûretés et des servitudes.

Sûretés

– Sûretés. – Par le BRS, le preneur se voit conférer un droit réel susceptible d’hypothèque et de saisie immobilière⁶⁹⁴. Bien que le cas soit difficilement imaginable, cela répond à un souci de sécurisation des créanciers évoqué à l’occasion de l’étude des baux constitutifs de droits réels. Il est possible pour le preneur et l’OFS de convenir librement de la date d’échéance des sûretés qui sont constituées. À défaut, celles-ci prennent fin en cas de résiliation du contrat de bail.

Pour que le droit de suite hypothécaire reste efficace en cas de résiliation du BRS et donc de disparition de l’objet de l’hypothèque, les contrats de BRS prévoient généralement une délégation de l’indemnité de résiliation.

Servitudes

– Servitudes. – Classiquement, « le preneur peut acquérir des servitudes actives et consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions et ouvrages édifiés ou à réhabiliter en application du contrat de bail. Sauf accord de l’organisme de foncier solidaire, il ne peut constituer des servitudes passives au-delà de la durée du bail »⁶⁹⁵.

Le droit initial de l’OFS : un droit de propriété classique

L’OFS doit, quant à lui, être ou devenir titulaire du droit de propriété d’un immeuble par nature, tel que défini par le Code civil⁶⁹⁶. Seule la réunion en sa personne de toutes les composantes traditionnelles du droit de propriété lui permet de procéder au démembrement de ce droit.

Il est vrai que la rédaction de la loi puis celle de l’ordonnance régissant le BRS, encore compliquée par certains articles de la loi 3DS, ont pu susciter des hésitations, voire des incompréhensions⁶⁹⁷. Nous estimons que celles-ci sont à présent dépassées, les interprétations trop strictes ne pouvant conduire qu’à méconnaître l’intention du législateur. L’on ne s’attachera donc pas à une lecture littérale des textes successifs, mais bien à leur esprit : pour que les OFS puissent faire fonctionner le régime du BRS et permettre son développement, ils doivent nécessairement être propriétaires d’un immeuble, et donc se l’approprier. Reste à savoir quelle est la nature physique de cet immeuble, et comment l’identifier, ce qui conduit à décrire les éléments constitutifs du contrat.