Les conditions relatives à la location

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Un bail soumis à la loi de 1989

– Le contrat. – Le champ d’application du droit de préemption de la loi de 1989 est beaucoup plus réduit que celui de la loi de 1975. Pour que le droit de préemption puisse être ouvert suite à un congé pour vente, il faut que le contrat de location en cours soit soumis à la loi n^o 89-482 du 6 juillet 1989. Ce qui exclut notamment du champ d’application les locations soumises à la loi du 1^er septembre 1948⁴⁷³, les locations meublées, les autres locations visées par l’article 2, alinéa 3 de la loi de 1989⁴⁷⁴ ainsi que les locations conclues avec des collectivités publiques, avec des organismes d’habitation à loyer modéré (HLM)⁴⁷⁵ ou portant sur des logements conventionnés.

– Les locaux. – Le contrat de location doit porter sur des locaux à usage d’habitation principale et à usage mixte d’habitation et professionnel. Sont donc exclues les locations à usage purement professionnel, les locations non affectées à l’habitation principale du locataire, les locations de garages, de boxes s’ils ne sont pas loués comme accessoires du logement appartenant au même bailleur.

Les exclusions du droit de préemption

– Vente à un proche parent. – L’article 15, II, alinéa 7 de la loi de 1989 précise que le locataire ne peut pas bénéficier du droit de préemption lorsque la vente intervient « entre parents jusqu’au troisième degré⁴⁷⁶ inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis ». Ce texte, contrairement à la loi de 1975, ne vise pas les alliés.

– Locataire âgé à faibles revenus. – L’article 15, III de la loi de 1989 interdit au bailleur de s’opposer au renouvellement d’un bail en donnant un congé pour vente à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources sont inférieures au plafond pour l’attribution de logements locatifs conventionnés, sauf à le reloger dans un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Cette protection cesse soit lorsque le bailleur est âgé de plus de soixante-cinq ans, soit lorsque le bailleur a lui-même des ressources inférieures audit plafond⁴⁷⁷.

– Logements vétustes. – Selon l’article 15, II, alinéa 7 de la loi de 1989, le droit de préemption ne s’applique pas lorsque la vente porte sur des immeubles « mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 126-17 du Code de la construction et de l’habitation ». Il s’agit des immeubles frappés d’une interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril, déclarés insalubres ou comportant pour un quart au moins de leur superficie des logements loués ou occupés de la catégorie IV de la loi du 1^er septembre 1948.