Les conditions du congé

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Forme du congé

L’article 12 de la loi de 1989 reconnaît au locataire la possibilité de résilier le contrat de location « à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l’article 15 ». Le congé donné par le locataire doit prendre la forme soit d’une lettre recommandée avec accusé de réception, soit d’un exploit de commissaire de justice ou, depuis la loi Alur, d’une remise en main propre contre récépissé ou émargement. Toute autre forme de congé est nulle. Ainsi la Cour de cassation¹⁶⁹ a déclaré non conforme à l’article 15 le congé notifié par lettre simple par le locataire dont la date de réception ne pouvait être établie avec certitude. Le congé irrégulier en la forme pourrait recevoir application si le bailleur l’a accepté renonçant implicitement à en soulever l’irrégularité¹⁷⁰.

Délai du congé

Le délai de droit commun (trois mois)

Le délai imparti au locataire pour donner congé est en principe de trois mois (L. 6 juill. 1989, art. 15, al. 2). Le délai de préavis se décompte de date à date et non par mois entier. Le point de départ est le jour de réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Le délai réduit (un mois)

Le locataire qui souhaite bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois doit préciser « le motif invoqué et le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé » (L. 6 juill. 1989, al. 15). L’article 15, I de la loi de 1989 énumère six motifs que le locataire peut invoquer pour bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois. Il s’agit des hypothèses suivantes :

location portant sur un logement situé en zone tendue ;
en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
pour le locataire victime de violences familiales : la loi du 30 juillet 2020¹⁷¹ a étendu le bénéfice du préavis réduit au « locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui » ;
pour le locataire bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé (AAH) ;
pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement (APL).