Pour que la loi du 6 juillet 1989 soit applicable, la location doit porter sur « des locaux », c’est-à-dire des lieux clos, peu important leur nature (maison, appartement, péniche049, construction légère)050. Par contre, la location d’un terrain pour y installer une caravane ou un mobil-home n’est pas régie par la loi de 1989051.
Les biens loués
Les biens loués
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
La nature des biens loués
La loi de 1989 s’applique également aux « garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ». Pour que le local accessoire soit soumis à la loi de 1989 au même titre que le local principal, il faut remplir deux conditions : d’une part, la location des locaux principaux et des locaux ou immeubles accessoires doit être consentie par « le même bailleur ». D’autre part, l’immeuble ou le local loué doit constituer l’accessoire du local principal. Si les deux locaux font l’objet d’un même bail, le caractère accessoire du local est avéré. Si les locaux font l’objet de baux distincts, il convient de déterminer si les parties entendaient ou non que la location soit accessoire à celle des locaux principaux052.
L’affectation des locaux
L’usage des locaux
Pour que la loi de 1989 soit applicable, la location doit être consentie à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel. L’usage professionnel vise les professions libérales, réglementées ou non, qui relèvent du régime des travailleurs non salariés ; par opposition aux activités commerciales, industrielles ou agricoles.
La résidence principale du locataire
Avant la loi Alur du 24 mars 2014, les locaux loués devaient constituer « l’habitation principale du locataire ». Cette notion, qui n’était pas définie par la loi de 1989, donnait lieu à de nombreuses difficultés. En effet, la cour d’appel de Paris053 distinguait cette notion du domicile, de la résidence et de l’habitation. La loi Alur a modifié l’article 2, alinéa 2 de la loi de 1989 en substituant à l’habitation principale la notion de « résidence principale », qu’elle définit comme « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ».